Bauwilliger bittet Architekten, passendes Grundstück zu vermitteln: Kopplungsverbot anwendbar?

Tritt ein Bauwilliger an einen Architekten mit der Bitte heran, ein passendes Grundstück für ein bestimmtes Projekt zu vermitteln, und stellt ihm gleichzeitig in Aussicht, ihn im Erfolgsfall mit den Architektenleistungen zu beauftragen, ist der in Folge abgeschlossene Architektenvertrag nicht nach Art. 10 § 3 MRVG unwirksam.

Hintergrund
Haben Architekt und Bauherr einen Vertrag geschlossen, prägt dieser wesentlich das Rechtsverhältnis zwischen den Vertragsparteien.

Um rechtliche Wirkungen entfalten zu können, muß ein Vertrag wirksam zustande gekommen sein.

Gründe für die Unwirksamkeit eines Vertragsschlusses können sich aus vielfachen Umständen ergeben, bei einem Architektenvertrag insbesondere auch aus:
- dem Koppelungsverbot

Beispiel
(nach BGH , Urt. v. 25.09.2008 - VII ZR 174/07)
Ein Unternehmen sucht nach einem geeigneten Baugrundstück. In diesem Zusammenhang kommt es zu einem Kontakt zu einem Architekten. Welche genauen Vereinbarungen im Rahmen der Kontaktaufnahme getroffen wurden, ist unklar.

In der Folge schlägt der Architekt dem Unternehmen ein Grundstück vor. Der Architekt fertigt eine erste Bauvoranfrage und einen ersten Planungsentwurf. Schließlich wird der Architekt mit den Leistungsphasen 1 bis 9 für das geplante Bauvorhaben auf dem Grundstück beauftragt. Kurze Zeit später erwirbt das Unternehmen das Grundstück. Später kündigt das Unternehmen den Architektenvertrag, von der Bebauung des Grundstücks nimmt das Unternehmen Abstand. Gegenüber dem Honoraranspruch des Architekten verteidigt sich das Unternehmen mit dem Hinweis auf das Kopplungsverbot.

Der BGH stellt (ausdrücklich abweichend von einer früheren Entscheidung) klar, dass das Kopplungsverbot nicht anzuwenden sei, wenn der Erwerber des Grundstückes den Architekten selbst veranlasst hat, ihm dieses zu vermitteln, und gleichzeitig die Beauftragung mit Architektenleistungen in Aussicht stellt. Hier bedürfe es nicht des Schutzes des Erwerbers, auch eine Verzehrung des Leistungswettbewerbes sei nicht zu befürchten.

Der BGH weist die Angelegenheit an das OLG zurück; es müsse aufgeklärt werden, welche Vereinbarungen die Parteien zum Zeitpunkt der Kontaktaufnahme getroffen hätten, und welche Zusagen das Unternehmen gegenüber dem Architekten vorgebracht habe. Habe das Unternehmen schon von vorneherein zu erkennen gegeben, dass es über die Vermittlungsleistungen hinaus Architektenleistungen des Klägers in Anspruch nehmen möchte, liege eine verbotene Kopplung nicht vor. Dafür spreche hier auch der Umstand, dass der Architekt schon lange vor Abschluss des schriftlichen Architektenvertrages für das Unternehmen eine erste Bauvoranfrage und einen ersten Planungsentwurf fertigte.

Soweit allerdings in dem zustande gekommenen Architektenvertrag (Lph. 1-9) ggf. mehr Leistungen beauftragt worden seien, als vom Unternehmen zuvor in Aussicht gestellt, komme ein Verstoß gegen das Kopplungsverbot in Betracht, wenn das Unternehmen zu diesem weitergehenden Auftrag dadurch veranlasst wurde, dass es aufgrund des Verhaltens des Architekten davon ausgehen musste, das Grundstück nicht anders bekommen zu können. (SIEHE die Folgeentscheidung unter HINWEIS unten).

Hinweis
Nach Zurückverweisung und erneuter Zulassung der Revision hat der BGH über oben stehenden Fall neu zu entscheiden. Nach der oben zitierten Entscheidung differenzierte der BGH bei seiner zweiten Entscheidung (Urteil vom 22.07.2010 -VII ZR 144/09-; vgl. dieses Urteil auch zum Thema Verfassungsmäßigkeit des Koppelungsverbotes) nunmehr zwischen einerseits den Leistungsphasen 1 bis 4 und andererseits den Leistungsphasen 5 bis 9.

Nach den Feststellungen des Berufungsgerichtes hatte seinerzeit der Bauwillige wohl lediglich die Beauftragung mit den Leistungsphasen 1 bis 4 für den Fall in Aussicht gestellt, dass der Architekt ihm ein Grundstück aufzeigen könne. Die spätere Beauftragung auch mit den Leistungsphasen 5 bis 9 sei lediglich unter dem Druck zustande gekommen, dass der Bauwillige habe befürchten müssen, das Grundstück anderenfalls nicht zu erhalten. Entsprechend sei der Vertrag lediglich im Hinblick auf die Leistungsphasen 1 bis 4 wirksam, im Hinblick auf die Leistungsphasen 5 bis 9 verstoße er aber gegen das Kopplungsverbot.

Im Ergebnis kommt es also für die Frage, ob ein Architektenvertrag nicht gegen das Kopplungsverbot verstößt, weil der Bauwillige von seiner Seite initiativ auf den Architekten mit der Bitte um Grundstückssuche zutritt, darauf an, welche Leistungsphasen zu übertragen der Bauwillige in diesem Zeitpunkt dem Architekten verspricht.