Wertsteigerung für Sicherungshypothek auch nach neuem Recht erforderlich
 

Ein Anspruch auf Eintragung einer Sicherungshypothek in ein Grundstück gemäß § 650 e BGB setzt voraus, dass es zu einer Wertsteigerung des Grundstückes gekommen ist; hierfür muss zumindest mit Ausschachtungsarbeiten begonnen worden sein.

Hintergrund
Macht der Architekt einen Honoraranspruch geltend, müssen für eine erfolgreiche Durchsetzung des Anspruchs verschiedene Voraussetzungen vorliegen.

Dem grds. vorleistungspflichten Architekten können nach den Vorschriften der §§ 648, 648a BGB Ansprüche auf Gestellung von Sicherheiten zustehen.

Gem. § 648 BGB kann ein Anspruch auf Eintragung einer Sicherungshypothek bestehen.

Beispiel
(nach OLG Celle , - 14 U 160/19 Urteil vom 06.02.2020)
Ein Unternehmer, der Architekten- und Bauleistungen erbringt, wird von dem Eigentümer eines Grundstücks beauftragt, das auf dem Grundstück befindliche, vor längerer Zeit durch einen Brand beschädigte Gebäude zu sanieren und zu erweitern. Der Unternehmer erbringt Planungsleistungen, erreicht die Baugenehmigung sowie eine Genehmigung eines Entwässerungsgesuches und schließlich auch die Legalisierung der tatsächlichen Erschließung des Grundstückes (hier fehlte eine rechtlich gesicherte Verbindung zwischen der öffentlichen Straße und dem Grundstück). Ohne dass es zu weiteren Maßnahmen, insbesondere zur Sanierung des Gebäudes kommt, stellt sich im Anschluss der Eigentümer auf den Standpunkt, es sei ein wirksamer Vertrag nicht zustande gekommen. Der Unternehmer begehrt Zahlung in Höhe von rund 60.000,00 € und Eintragung einer Sicherungshypothek in das streitgegenständliche Grundstück.
 
Das Oberlandesgericht Celle weist die entsprechende Klage des Unternehmers auf Eintragung der Bauhandwerkersicherungshypothek zurück. Zwar sei der Anwendungsbereich für einen Anspruch auf Eintragung einer Sicherungshypothek auch nach neuem Recht auch für reine Architektenleistungen eröffnet (wie § 650q Abs. 1 i.V.m. § 650e BGB 2018 klarstellt). „Ungeschriebene Voraussetzung“ für einen Anspruch gemäß § 650e BGB sei allerdings, dass die Leistung, für die Sicherheit verlangt werde, zu einer Wertsteigerung des Grundstücks geführt habe. Eine Wertsteigerung liege dann vor, wenn mit der Bauausführung (nach allgemeiner Ansicht mindestens mit Ausschachtungsarbeiten) begonnen worden sei. Hieran fehle es. Die vorliegend erbrachten Leistungen, auch die Baugenehmigung, die Genehmigung des Entwässerungsgesuches sowie die Legalisierung der Erschließung führen – nach Ansicht des OLG Celle – für sich genommen nicht zu einer Wertsteigerung des Grundstückes. Schließlich weist das Oberlandesgericht darauf hin, dass nach seiner Ansicht das Erfordernis einer Wertsteigerung, die ihre Verkörperung in einem Bauwerk gefunden hat, selbst dann nicht entfiele, wenn das Vertragsverhältnis durch eine Sonderkündigung gemäß § 650r BGB beendet worden sei (vgl. hierzu auch die Entscheidung des OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.11.2006. Auch in diesem Fall kam es zu einer Kündigung gegenüber einem Architekten, allerdings nicht gemäß des seinerzeit noch nicht geltenden § 650r BGB 2018).

Hinweis
Die Voraussetzung, dass es zu einer Wertsteigerung des Grundstücks kommen müsse, ist – wie gesagt – dem § 650e BGB (und war auch früher dem § 648 BGB) nicht zu entnehmen. Die Rechtsprechung hat zu dem früheren § 648 BGB a.F. diese Voraussetzung als sogenanntes ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal eingeführt. Das OLG Celle wendet nunmehr die alte Rechtsprechung auch auf den neuen § 650e BGB an. Die Konsequenz ist, dass insbesondere Planer für erbrachte Planungsleistungen keine Eintragung einer Sicherungshypothek auf dem Baugrundstück verlangen können, solange nicht mit den Ausschachtungsarbeiten begonnen wurde.
 
Nach Ansicht des Verfassers ist die Berechtigung des genannten ungeschriebenen Tatbestandsmerkmals erheblich zweifelhaft. Richtig ist zwar, dass einem Architekten, der Sicherung seiner Forderung sucht, auch der Weg über § 650f BGB 2018 (§ 648a BGB a.F.) offensteht, d. h. er kann vom Bauherrn eine Bauhandwerkersicherheit fordern. Diese erfordert keine Wertsteigerung am Grundstück. Allerdings stellt die Eintragung einer Sicherungshypothek im Baugrundstück grundsätzlich das schärfere Schwert dar und ist – infolge der Möglichkeit eines gerichtlichen Schnellverfahrens – auch in der Regel in erheblich kürzerer Zeit umsetzbar. Nicht erklärbar an der aufgezeigten Rechtsprechung ist schließlich, warum eine Baugenehmigung angeblich nicht zu einer Wertsteigerung eines Grundstücks führen soll was nach Ansicht des Verfassers schon durch die tatsächliche Marktlage widerlegt ist), andererseits aber durch einen Spatenstich auf einem Grundstück eine Wertsteigerung begründet werden soll (Das KG Berlin, Beschluss v. 05.01.2021, hat nun anders als Celle entschieden).