Vollmacht zur Abklärung der Genehmigungsfähigkeit bei der Bauaufsicht erteilt: Akquisitionsphase beendet?

Nach Ansicht des OLG Naumburg wird ein Bindungswille des Bauherrn zum Abschluss eines Architektenvertrages dadurch dokumentiert, dass er dem Architekten Vollmacht erteilt, die Genehmigungsfähigkeit der Planlösung in seinem Auftrag beim Bauordnungsamt abzuklären.

Hintergrund
Haben Architekt und Bauherr einen Vertrag geschlossen, prägt dieser wesentlich das Rechtsverhältnis zwischen den Vertragsparteien.

Fraglich ist zunächst, ob ein Vertrag tatsächlich zwischen Architekt und Bauherr zustande gekommen ist.

Von dem Zustandekommen eines Vertrages ist nicht auszugehen, wenn der Architekt seine Leistungen lediglich akquisitorisch erbracht hat.

Beispiel
(nach OLG Naumburg , Urt. v. 22.02.2005 - 11 U 247/01 –, BGH Beschluss vom 10.11.2005 – VII ZR 64/05 –; ähnlich bereits KG Urt. v. 26.06.1987 - 4 U 2460/86)
Investoren beabsichtigten die Richtung einer Wohnanlage mit 81 Wohneinheiten, Gewerbeflächen und Tiefgaragen. Ein Architektenbüro, welches offenbar über einen Subunternehmer bereits im Rahmen einer Bauvoranfrage für das Vorhaben tätig war, unterbreitet einen Honorarvorschlag für Planungsleistungen (Leistungsphasen 1 bis 8) in Höhe von über 2,25 Mio. DM. Etwa zwei Monate später erhält das Architektenbüro eine unterzeichnete Vollmacht

"die erforderlichen Verhandlungen mit den zuständigen Behörden und Stellen sowie den Nachbarn zu führen und insbesondere auch Rückfragen im Baugenehmigungsverfahren für mich/uns zu erledigen sowie Baugrunduntersuchungen durch das Institut für GEO-Technik Z durchführen zu lassen."

Auf der Grundlage der Tätig des Architektenbüros ergeht ein Bauvorbescheid, später auch eine Baugenehmigung. Das Vorhaben wird schließlich nicht realisiert. Seitens des Architektenbüros für die Leistungsphasen 1 bis 4 gestellte Honorar in Höhe von fast DM 800.000,00 zahlen die Bauherrn mit der Begründung nicht, es habe sich lediglich um Akquisitionsleistungen gehandelt.

Das Oberlandesgericht Naumburg beurteilt die Investoren zur Zahlung des Honorars. Zwar betreibe ein Architekt, der sich mit Planungslösungen beim Bauherrn vorstelle, Akquisition. Auch Änderungs- bzw. Verbesserungsvorschläge des Bauherrn anlässlich dieser Vorstellung führen noch nicht zur Annahme des Abschlusses eines Architektenvertrages. Einen Vertrags- und Bindungswille des Bauherrn auf Abschluss eines Architektenvertrages könne aber angenommen werden, wenn der Bauherr zweifelsfrei erkläre, dass der Architekt die Planungslösung für ihn fortentwickeln solle. Dies werde – so das OLG Naumburg – dadurch dokumentiert, dass der Bauherr dem Architekten Vollmacht erteile, die Genehmigungsfähigkeit der Planlösung in seinem Auftrag beim Bauordnungsamt abzuklären.

Hinweis
Das Urteil des OLG Naumburg dürfte unter Berücksichtigung der Gesamtumstände im Ergebnis richtig sein. Das in jedem Fall die Erteilung einer Vollmacht auf den Bindungswillen des Bauherrn schließen lässt, ist allerdings zweifelhaft. Architekten sollten sich nach Ansicht des Unterzeichners allein auf solche Vollmachten nicht verlassen. Auch weitere Klauseln in solchen Vollmachten, wie zum Beispiel:

"Ich/Wir verpflichten mich/uns dem Architekten die Architektenleistungen (Planungs-, Ausführungs- und Überwachungsleistungen) für das oben bezeichnete Bauvorhaben auf der Grundlage eines noch abzuschließenden Architektenvertrages zu übertragen"

werden dem Architekten nach Ansicht des Verfassers nichts nützen; eine entsprechende Klausel war auch hier in der Vollmacht enthalten, spielte aber für die Begründung der Entscheidung durch das OLG Naumburg kaum eine Rolle.

Verweise
Vertrag / Zustandekommen des Vertrages / honorarfreie Akquisition
Vertrag
Vertrag / Zustandekommen des Vertrages