Verstoßen Abstandszahlungen des Erwerbers für Architektenleistungen immer gegen Koppelungsverbot?

Das Koppelungsverbot bezieht sich nicht auf Fälle, bei denen der Käufer einen bereits gegenüber dem Verkäufer entstandenen Anspruch des Architekten durch Zahlung ablöst.

Hintergrund
Haben Architekt und Bauherr einen Vertrag geschlossen, prägt dieser wesentlich das Rechtsverhältnis zwischen den Vertragsparteien.

Um rechtliche Wirkungen entfalten zu können, muß ein Vertrag wirksam zustande gekommen sein.

Gründe für die Unwirksamkeit eines Vertragsschlusses können sich aus vielfachen Umständen ergeben, bei einem Architektenvertrag insbesondere auch aus:
- dem Koppelungsverbot

Beispiel
(nach BGH , Urt. v. 26.01.1978 - VII ZR 10/77 -, BauR 1978, 230)
Ein Architekt wurde mit Architekten- und Statikerleistungen für den Bau von 19 Wohnhäusern auf mehreren Grundstücken beauftragt. Die Grundstückseigentümer entschlossen sich kurze Zeit später zu einem Verkauf eines der betroffenen Grundstücke. Vor Kaufvertragsabschluss verpflichtete sich der Erwerber nach Überschreibung des Grundstücks an den Architekten eine Abstandssumme in Höhe von DM 4.000,00 zu zahlen. Anschließend teilte der Architekt den Eigentümern des Grundstücks mit, er gäbe das vorgesehene Baugrundstück „zum Kaufvertragsabschluss frei“. Der Grundstücksverkauf wurde daraufhin beurkundet. Der Erwerber verweigerte eine Zahlung der DM 4.000,00 an den Architekten.

Die Vorinstanzen hatten die Klage des Architekten gegen den Erwerber abgewiesen. Die Verpflichtung des Erwerbers zur Zahlung des Abstandes verstoße gegen das Koppelungsverbot und sei nichtig. Der BGH hob das Urteil auf und stellte folgendes klar: Entgegen der Ansicht der Vorinstanz könne sich der Käufer eines Grundstücks in Zusammenhang mit dem Erwerb ohne Verstoß gegen das Koppelungsverbot verpflichten, durch Zahlung einer Abstandssumme den Verkäufer von solchen Ansprüchen freizustellen, die dem Architekten auf Grund eines mit dem Verkäufer wirksam geschlossenen Architektenvertrages in Folge der Veräußerung zustehen. Zwar solle das Koppelungsverbot der Gefahr begegnen, dass bei dem knapp gewordenen Angebot bei den Baugrundstücken ein Ingenieur oder Architekt, ihm Grundstücke „an die Hand“ gegeben seien, eine monopolartige Stellung erwerbe und der Wettbewerb dadurch manipuliert werde. Dabei habe der Architekt das Grundstück regelmäßig auch dann im Sinne jener Bestimmung „an der Hand“, wenn der Erwerber sich von der Bindung an ihn nur mit Hilfe einer Abstandszahlung lösen könne. Ausnahmsweise anders zu beurteilen sei die Rechtslage dagegen dann, wenn der Architekt bereits vom Verkäufer beauftragt worden war, für diesen bei der Planung oder Ausführung eines Bauwerks auf dem Grundstück mitzuwirken. Mit einem solchen Auftrag habe der Architekt das Grundstück nicht „an die Hand“ bekommen. Artikel 10 § 3 MRVG verbiete nur, dass der Erwerber des Grundstücks an einen bestimmten Ingenieur oder Architekten gebunden werde, aber nicht, dass der Käufer einen bereits gegenüber dem Verkäufer entstandenen Anspruch des Architekten durch Zahlung ablöse. Von dem Architekt seine Vergütung erhalte, sei ohne Belang. Ebenso bleibe es für den Erwerber letztlich gleich, ob der Vergütungsanspruch des Architekten als Rechnungsposten in den Kaufpreis einfließe oder ob der Verkäufer und der Erwerber sich dahin einigten, dass der Architekt hinsichtlich der ihm geschuldeten Vergütung durch eine Zahlung des Käufers unmittelbar abgefunden werde.

Hinweis
Der im besprochenen Urteil statuierte Ausnahmefall kommt nach der Rechtsprechung des BGH nur dann zum Tragen, wenn eine Manipulation des Wettbewerbs nicht zu befürchten ist. In seinem Urteil vom 07.10.1982 – VII ZR 24/82 -, BauR 1983, 93, verkaufte eine Baubetreuungsgesellschaft Grundstück,e für welche bereits Pläne vorlagen, die einer der Gesellschafter der Baubetreuungsgesellschaft als Architekt im Auftrag der Gesellschaft angefertigt hatte. Die Grundstücke wurden verkauft, wobei sämtliche Käufer die Wahl hatten, entweder bei der Planungsausführung ihres Bauvorhabens die Leistungen des Architekten in Anspruch zu nehmen oder aber eine Abstandsumme zu bezahlen. Diese Vereinbarung hielt der BGH wegen Verstoßes gegen das Koppelungsverbot für unwirksam. Der Umstand alleine, dass dem Eigentümer vor dem Verkauf seines Grundstücks Architektenkosten entstanden seien, rechtfertige noch nicht eine entsprechende Mehrbelastung des Käufers. Anderenfalls brauchte der Architekt, der dem Koppelungsverbot auch dann unterworfen ist, wenn das Grundstück ihm selbst oder seiner Ehefrau gehört hatte, nur auf einer bereits vorliegenden Planung und die dadurch verursachten Kosten zu verweisen, um das Verbot umgehen zu können. In Betracht komme der Ausnahmefall also nur bei einem an der Manipulation des Wettbewerbs nicht beteiligten Verkäufer.

Verweise
Vertrag / Wirksamkeit / Kopplungsverbot
Vertrag
Vertrag / Wirksamkeit