Verpflichtung des Grundstückerwerbers zur Übernahme eines bereits abgeschlossenen Architektenvertrages verstößt gegen Koppelungsverbot.

Die Verpflichtung eines Grundstückerwerbers gegenüber dem Veräußerer, den zwischen Veräußerer und einem Architekten abgeschlossenen Architektenvertrag zu übernehmen, verstößt gegen das Koppelungsverbot.

Hintergrund
Haben Architekt und Bauherr einen Vertrag geschlossen, prägt dieser wesentlich das Rechtsverhältnis zwischen den Vertragsparteien.

Um rechtliche Wirkungen entfalten zu können, muß ein Vertrag wirksam zustande gekommen sein.

Gründe für die Unwirksamkeit eines Vertragsschlusses können sich aus vielfachen Umständen ergeben, bei einem Architektenvertrag insbesondere auch aus:
- dem Koppelungsverbot

Beispiel
(nach BGH , Urt. v. 09.07.1992 - VII ZR 138/92 –, BauR 1993, 104)
Ein Architekt wurde mit Architekten- und Ingenieursleistungen für den Wiederaufbau eines durch einen Brand zerstörten Hauses beauftragt. Architekt und Bauherr vereinbarten ein Pauschalhonorar von DM 200.000,00. Einen Tag nach der Pauschalhonorarvereinbart veräußerte der Bauherr das Grundstück. Die Käufer waren bereit, in den Architektenvertrag an Stelle des Bauherrn einzutreten. Der Kaufvertrag enthält insoweit folgende Regelung: „Der Käufer tritt in den vom Verkäufer mit dem Architekt in den abgeschlossenen Vertrag, der als Anlage dieser Urkunde beigefügt wird und dem Käufer bekannt ist, ein und verpflichtet sich den Verkäufer von allen Verpflichtungen aus diesem Vertrag freizustellen.“ Nach Differenzen zwischen den Käufern und dem Architekten kündigten die Käufer den Architektenvertrag. Der Architekt wendet sich hierauf an den ehemaligen Bauherrn und verlangt von diesem das Pauschalhonorar abzüglich ersparter Aufwendungen.

Die Vorinstanz hatte die Klage des Architekten abgewiesen. Sie hatte zunächst festgestellt, dass der Architekt sich wegen etwaiger Honorarforderungen nicht etwa an die Grundstückskäufer halten müsse. Die in dem Grundstückskaufvertrag enthaltene Vereinbarung einer Vertragsübernahme sei auf Grund des Verstoßes gegen das Koppelungsverbot nichtig gewesen. Allerdings könne sich der Kläger nach Treu und Glauben auch nicht an den ehemaligen Grundstückseigentümer halten. Dem Architekten – dies war unstrittig – sei die Nichtigkeit der Abrede im Grundstückskaufvertrag bekannt gewesen, er habe die Tatsache der Nichtigkeit der Abrede gegenüber der ehemaligen Grundstückseigentümer und auch gegenüber den Grundstückserwerbern verschwiegen. Der BGH hebt das Urteil auf. Der BGH schließt sich zwar der Auffassung der Vorinstanz an, die im Grundstückskaufvertrag enthaltene Vereinbarung der Vertragsübernahme sei wegen Verstoßes gegen das Koppelungsverbot unwirksam. Allerdings könne ein Verstoß des Architekten gegen Treu und Glauben nicht ohne weiteres allein deshalb festgestellt werden, weil der Architekt sich nunmehr an den ehemaligen Eigentümer halte. Hierzu müsse zunächst überprüft werden, ob nicht der ehemalige Grundstückseigentümer doch Kenntnis von der Unwirksamkeit der Vertragsübernahme gehabt habe. Selbst wenn dies nicht der Fall gewesen sein sollte, könne dem Architekten ein Verstoß gegen Treu und Glauben nur dann entgegengehalten werden, wenn der Architekt durch sein Verhalten ein schutzwürdiges Vertrauen des ehemaligen Grundstückseigentümers begründet hätte, er werde auf Grund der wirksamen Verpflichtung zur Vertragsübernahme und der Bereitschaft des Architekten zur Einwilligung in die Vertragsübernahme von seinen Verpflichtungen aus dem Architektenvertrag befreit.

Hinweis
Der BGH weist ausdrücklich darauf hin, dass derjenige, der den Einwand des Verstoßes gegen Treu und Glauben erhebe (hier der vom Architekten in Anspruch genommene ehemalige Grundstückseigentümer), für die tatsächlichen Voraussetzungen dieses Einwandes die Darlegungs- und Beweislast trage.

Verweise
Vertrag / Wirksamkeit / Kopplungsverbot
Vertrag
Vertrag / Wirksamkeit