Vergütungspflicht des Erwerbers für Baugenehmigungsplanung: Koppelungsverbot einschlägig?

Verpflichtet sich der Erwerber eines Grundstücks im Kaufvertrag, die auf eigenes Risiko erbrachte Baugenehmigungsplanung eines Architekten zu vergüten, ist die Vereinbarung wegen Verstoßes gegen das Koppelungsverbot auch dann unwirksam, wenn der Erwerber die Planung nicht verwerten muss.

Hintergrund
Haben Architekt und Bauherr einen Vertrag geschlossen, prägt dieser wesentlich das Rechtsverhältnis zwischen den Vertragsparteien.

Um rechtliche Wirkungen entfalten zu können, muß ein Vertrag wirksam zustande gekommen sein.

Gründe für die Unwirksamkeit eines Vertragsschlusses können sich aus vielfachen Umständen ergeben, bei einem Architektenvertrag insbesondere auch aus:
- dem Koppelungsverbot

Beispiel
(nach BGH , Urt. v. 06.04.2000 - VII ZR 455/98, BauR 2000, 1213)
Die Eigentümer eines Fabrikgrundstücks beauftragten einen Architekten mit Leistungen in Zusammenhang mit der Aufstellung eines Bebauungsplans. Das Grundstück war zur Veräußerung vorgesehen. Die Parteien schlossen einen Vertrag in dem es u. a. heißt: „Frau W. und Herr W. (die Grundstückseigentümer) verpflichten sich, darauf hinzuwirken, dass das zu bebauende Grundstück an einen oder mehrere Verkäufer veräußert wird, der/die im Rahmen der Bebauung zu vergebenden Architektenleistungen Herrn Architekten K. in Auftrag geben wird/werden“. In der Folge erstellte der Architekt eine Baugenehmigungsplanung für das Grundstück. Herr W. erklärte sich bereit, bei dem zukünftigen Verkauf des Fabrikgeländes auf den intern kalkulierten Verkaufspreis einen Betrag von DM 400.000,00 für die Baugenehmigungsplanung „aufzusatteln“, den der Erwerber unmittelbar an den Architekten zahlen sollte. Nachdem das Grundstück veräußert wurde, zahlte der Erwerber an den Architekten DM 200.000,00; eine weitere Zahlung von DM 200.000,00 erfolgte nicht, nachdem Herr W. gegenüber dem Erwerber die Anweisung, direkt an den Architekten zu zahlen, widerrief. Der Architekt macht nunmehr das Resthonorar in Höhe von DM 200.000,00 gegen Herrn W. geltend.

Die Vorinstanz hatte der Klage des Architekten statt gegeben. Es sah in dem Widerruf der Anweisung, direkt an den Architekten zu zahlen, eine Vertragsverletzung, die Herrn W. in Höhe von DM 200.000,00 gegenüber dem Architekten schadensersatzpflichtig machte. Der BGH hob das Urteil auf. Eine Schadensersatzpflicht könne nur insoweit bestehen, als die Vereinbarung mit dem Erwerber, er habe DM 400.000,00 an den Architekten zu zahlen, wirksam gewesen sei. Eine Unwirksamkeit dieser Vereinbarung könne sich hier aus dem Koppelungsverbot ergeben. Nach Artikel 10 § 3 MRVG sei eine Vereinbarung unwirksam, durch die der Erwerber eines Grundstücks sich im Zusammenhang mit dem Erwerb verpflichtet, bei der Planung oder Ausführung eines Bauwerks auf dem Grundstück die Leistungen eines bestimmten Ingenieurs oder Architekten in Anspruch zu nehmen. Ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot sei auch dann anzunehmen, wenn der Erwerber eine auf eigenes Risiko erbrachte Baugenehmigungsplanung zu vergüten habe, ohne dass er die Planung verwerten müsse. Ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot sei nur dann nicht anzunehmen, wenn der Veräußerer den Architekten bereits rechtsverbindlich beauftragt habe und das Architektenhonorar lediglich einen Kalkulationsposten im Kaufpreis darstelle, ohne das der Erwerb des Grundstücks von der Übernahme der Planung abhängig gemacht werde. Für den vorliegenden Fall komme es dementsprechend darauf an, ob Herr W. den Architekten bereits verbindlich mit der Erstellung der Genehmigungsplanung beauftragt hatte; in diesem Fall stellte das Architektenhonorar nur einen Kalkulationsposten im Kaufpreis dar. Läge allerdings eine verbindliche Beauftragung des Herrn W. an den Architekten zur Erstellung der Genehmigungsplanung nicht vor, so müsse ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot mit der Folge angenommen werden, dass der Erwerber zur Zahlung des Architektenhonorars nicht verpflichtet war. Entsprechend stände auch dem Architekten in diesem Fall ein Schadensersatzanspruch nicht zu.

Hinweis
Fälle, in denen Grundstücke in Zusammenhang mit bereits bestehenden Planungen verkauft werden, verursachen immer wieder Schwierigkeiten im Hinblick auf die Anwendbarkeit des Koppelungsverbotes. Die derzeitige BGH-Rechtsprechung lässt sich grob etwa wie folgt zusammenfassen:

Nach Artikel 10 § 3 MRVG ist eine Vereinbarung unwirksam, durch die der Erwerber eines Grundstücks sich im Zusammenhang mit dem Erwerb verpflichtet, bei der Planung oder Ausführung eines Bauwerks auf dem Grundstück die Leistungen eines bestimmten Ingenieurs oder Architekten in Anspruch zu nehmen. Artikel 10 § 3 MRVG ist weit auszulegen:

- Ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot ist dann anzunehmen, wenn der Erwerber verpflichtet wird, eine bereits vorhandene Planung eines Architekten zu übernehmen (vgl. BGH, Urteil vom 02.03.1978 – VII ZR 240/77 -, BauR 1978, 232); gleiches gilt, wenn der Grundstückserwerber zur Übernahme des abgeschlossenen Architektenvertrages verpflichtet wird (Vgl. Vertrag / .. / Verpflichtung zur Übernahme eines Architektenvertrages).

- Ein Verstoß liegt auch dann vor, wenn der Erwerber dem Veräußerer oder Architekten eine Zahlung dafür leistet, dass er die vorhandene Planung nicht übernehmen muss (vgl. BGH, Urteil vom 07.10.1982 – VII ZR 24/82 -, BauR 1983, 93). Entsprechendes nimmt der BGH an – wie vorbesprochenes Urteil zeigt –, wenn der Erwerber eine auf eigenes Risiko erbrachte Baugenehmigungsplanung zu vergüten hat, ohne das er die Planung verwerten muss.

- Ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot ist nur dann nicht anzunehmen, wenn der Veräußerer den Architekten bereits rechtsverbindlich beauftragt hat und das Architektenhonorar lediglich einen Kalkulationsposten im Kaufpreis darstellt, ohne das der Erwerb des Grundstücks von der Übernahme der Planung abhängig gemacht wird. In einem solchen Fall kann auch vereinbart werden, dass der Erwerber die Abstandszahlung direkt an den Architekten zu leisten hat (Vgl. Vertrag / .. / zulässige Abstandszahlung).

Hierbei bleibt klarzustellen, dass diese Ausnahmekonstellation wohl nicht anzunehmen ist, wenn Veräußerer und Architekt nicht völlig unabhängig voneinander sind, oder – im Falle, dass dem Architekt das Grundstück gehört – sogar identisch (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 07.10.1982 – VII ZR 24/82-, BauR 1983, 93).

Verweise
Vertrag / Wirksamkeit / Kopplungsverbot
Vertrag
Vertrag / Wirksamkeit