Unwirksamkeit des Architektenvertrages infolge Koppelung durch Hinweis vermeidbar?

Ein Hinweis gegenüber dem Grundstückserwerber, das Grundstück werde ohne Architektenbindung verkauft, kann nicht immer den durch äußere Umstände hervorgerufenen Eindruck einer Bindung und damit die Unwirksamkeit des Architektenvertrages vermeiden.

Hintergrund
Haben Architekt und Bauherr einen Vertrag geschlossen, prägt dieser wesentlich das Rechtsverhältnis zwischen den Vertragsparteien.

Um rechtliche Wirkungen entfalten zu können, muß ein Vertrag wirksam zustande gekommen sein.

Gründe für die Unwirksamkeit eines Vertragsschlusses können sich aus vielfachen Umständen ergeben, bei einem Architektenvertrag insbesondere auch aus:
- dem Koppelungsverbot

Beispiel
(nach BGH , Urt. v. 26.02.1981 - VII ZR 30/80 -, BauR 1981, 295)
Ein Architekt bot in einer Zeitung ein fremdes Grundstück unter Angabe seiner Telefonnummer zum Kauf an. Ein Ehepaar war interessiert und suchte den Architekten noch am gleichen Tag auf. In der Folge wurde ein Architektenvertrag geschlossen. Anschließend lernte das Ehepaar die Grundstücksverkäufer kennen und schloß den Kaufvertrag. Später beriefen sich die Eheleute auf die Nichtigkeit des Architektenvertrages wegen unzulässiger Koppelung. Der Architekt macht Honorar für bis dahin erbrachte Leistungen geltend. Er bringt vor, er habe den Eheleuten vor Vertragsschluß ausdrücklich erklärt, das Grundstück werde ohne Architektenbindung verkauft, sie könnten bauen, mit wem sie wollten.

Das Gericht weist die Klage ab. Der Vertrag sei wegenVerstoßes gegen das Koppelungsverbot nichtig. Hier habe der Architekt den Nachweis eines zum Verkauf stehenden Grundstücks von dem Abschluß eines Architektenvertrages abhängig gemacht. Zwar sei diese Bindung nicht ausdrücklich ausgesprochen worden. Dies sei jedoch nicht notwendig. Es genüge, wenn eine Bindung aus dem Verhalten des Architekten und sonstiger Umstände hervorgehe. Hier seien solche Umstände insb. in der Tatsache zu sehen, daß das Grundstück vom Architekten angeboten wurde, die ersten Gespräche im Büro des Architekten stattfand und dieser auch im übrigen erkennen ließ, der Weg zu den Grundstücksverkäufern führe nur über ihn. Diese Umstände würden bestätigt dadurch, daß der Architektenvertrag zu einem Zeitpunkt abgeschlossen wurde, in welchem die Eheleute den Architekten und seine Fähigkeiten noch nicht kennen konnten, sowie dadurch, daß der Architekt bei der Beurkundung des Kaufvertrages anwesend war. Angesichts der genannten objektiv vorhanden Umstände sei auch die Erklärung des Architekten, eine Bindung liege nicht vor, unerheblich. Aus Sicht der Eheleute mußte aufgrund der genannten Umstände diese Erklärung lediglich als Versuch erscheinen, die Nichtigkeitsfolge für den Architektenvertrages zu umgehen.

Hinweis
Die Nichtigkeit des Architektenvertrages führt für den Architekten oft zum Honorarverlust. Im Rahmen von Grundstücksverkäufen darf der Architekt sich zulässigerweise um eine Beauftragung bemühen. Der Architekt sollte aber - wo es geht - durch sein Verhalten keine Anhaltspunkte für eine unzulässige Architektenbindung sezten. Der Rechtsprechung genügt -wie gesehen - für die Annahme einer Koppelung schon, wenn der Erwerber infolge allgemeiner Umstände den Eindruck gewinnt, das Grundstück könne nur bei Abschluß eines Architektenvertrages erworben werden.

Ist der Eindruck einer Architektenbindung unvermeidbar, so kann nach der Rechtsprechung u.U. ein Hinweis, daß eine Architektenbindung nicht bestände, die Nichtigkeit des Architektenvertrages vermeiden. In entsprechenden Fällen sollte ein solcher Hinweis also (nachweislich) gegeben werden. Daß er nicht immer helfen kann, zeigt obiges Urteil.

Verweise
Vertrag / Wirksamkeit / Kopplungsverbot
Vertrag
Vertrag / Wirksamkeit