Umwandlung eines Mietobjekts in Wohnungseigentum: HOAI nicht anwendbar

Auf einen Auftrag, sämtliche tatsächlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Voraussetzungen zu schaffen, um ein Mietobjekt in Wohnungseigentum umwandeln und veräußern zu können, ist die HOAI nicht anwendbar.

Hintergrund
Macht der Architekt einen Honoraranspruch geltend, müssen für eine erfolgreiche Durchsetzung des Anspruchs verschiedene Voraussetzungen vorliegen.

Die Honorarberechnung richtet sich nach den Vorschriften der HOAI, wenn diese im Hinblick auf die erbrachten Leistungen anwendbar ist.

Hierbei ist zu unterscheiden zwischen dem sachlichen, dem persönlichen und dem örtlichen Anwendungsbreich der HOAI.

Beispiel
(nach BGH , Urt. v. 04.12.1997 - VII ZR 177/96 -, NJW 1998, 1228)
Eine Vermittlungs- und Beteiligungsgesellschaft mbH wurde beauftragt, sämtliche Voraussetzungen zu schaffen, um zwei Mietobjekte in Wohnungseigentum umwandeln und anschließend verkaufen zu können, u.a.: Objekterfassung, Wirtschaftlichkeitsanalyse, Kaufpreiskalkulation, Erstellung eines Aufteilungsplans, Ermittlung der Miteigentumsanteile, Beantragung der erforderlichen baurechtlichen Genehmigungen, Erstellung und Beurkundung der Teilungserklärung, Festlegung der Modernisierungsarbeiten sowie deren Ausschreibung. Die GmbH macht Restlohn geltend. Der Auftraggeber wendet u.a. ein, es fehle an der Prüffähigkeit der Schlußrechnung gem. HOAI.

Das OLG gab dem Auftraggeber recht und wies die Klage ab. Der BGH hob das Urteil auf. Die Klage könne jdfs. nicht an der mangelnden Prüffähigkeit der Schlußrechnung scheitern. Denn die HOAI sei auf den vorliegenden Auftrag gar nicht anzuwenden. Die HOAI sei auf solche Leistungen nicht anwendbar, die erheblich von dem Werkerfolg abwichen, der einen Architektenvertrag prägt. Dabei käme es auf eine Gesamtwürdigung der vereinbarten Leistungen an. Zwar enthalte der vorliegende Vertrag eine Reihe von Leistungen, die von den Leistungsbildern der HOAI erfaßt würden; es seien aber auch Leistungen vereinbart, die die HOAI nicht umfasse; diese Leistungen prägten hier den Gesamtcharakter des Vertrages.

Hinweis
Die Vermittlungs- und Beteiligungsgesellschaft mbH war kein eingetragener Architekt. Dieser Umstand allein führt allerdings nicht dazu, daß die HOAI nicht anwendbar ist: siehe Honoraranspruch /../ juristische u. ausländische Personen

Die Übertragung der Leistung "Erstellung und Beurkundung der Teilungserklärung" (s.o.) an die Vermittlungs- und Beteiligungs GmbH könnte ein Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz darstellen. Die Folge wäre ein Anspruchsverlust s. hierzu Berufs- u. Standesrecht /../ Veräußerung des Bauwerks.

Verweise
Honoraranspruch / Anwendbarkeit der HOAI 1996 / sachlicher Anwendungsbereich HOAI 1996
Haftung / Lph 1-9 Aufklärungs- u. Beratungspflichten / rechtliche Fragen
Honoraranspruch
Honoraranspruch / Anwendbarkeit der HOAI 1996
Berufs- u. Standesrecht / unerlaubte Rechtsberatung