Umbau und Modernisierung: Intensivere Bauaufsichtspflichten !

Bei Umbauten und Modernisierungen eines Gebäudes treten häufig Probleme auf, die bei Beginn der Arbeiten nicht vorhersehbar waren, so dass regelmäßig eine intensivere Bauaufsicht als bei Neubauten erforderlich ist.

Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

In der Leistungsphase 8 begründet die Verletzung u.a. von Überwachungspflichten oft eine Haftung des Architekten.

Der Umfang der Überwachungspflicht richtet sich nach dem Einzelfall; Besonderheiten ergeben sich z.B. bei wichtigen und kritischen Arbeiten.

Beispiel
(nach BGH , Urt. v. 18.05.2000 - - VII ZR 436/98 -, ZfBR 2000, 475)
Zwei Architekten waren mit dem Umbau und der Modernisierung eines Hauses beauftragt worden. Im Rahmen der Bauausführung stellten die Architekten bei Verlegung von Heizungsrohren im Erdgeschoss fest, dass der Fussbodenaufbau mangelhaft war. Sie entschlossen sich zur Herausnahme des Fussbodenaufbaus im Erdgeschoss, nicht aber in den weiteren Geschossen. Nach einer vorzeitigen Vertragsbeendigung ließ der Bauherr die Fussböden auch in den übrigen Geschossen herausreißen und einen teuren Trockenestrich verlegen. Der Bauherr wirft den Architekten Vertragsverletzung vor und verlangt Erstattung von Mehrkosten; diese Mehrkosten wären vermieden worden, wenn die Architekten ihn rechtzeitig über den erforderlichen Neuaufbau sämtlicher Fussböden auch in den Obergeschossen unterrichtet hätten.

Die Vorinstanz hatte noch entschieden, dass den Architekten eine Vertragsverletzung nicht vorzuwerfen sei; die Notwendigkeit, auch den vorhandenen Fussbodenaufbau in den Obergeschossen zu entfernen, habe sich erst später ergeben. Der BGH hebt das Urteil der Vorinstanz auf und stellt eine Vertragsverletzung der Architekten fest. Bei Umbauten und Modernisierungen eines Gebäudes träten häufig Probleme auf, die bei Beginn der Arbeiten nicht vorhersehbar wären, so dass regelmäßig eine intensivere Bauaufsicht als bei Neubauten erforderlich sei. Falle bei Bauarbeiten an einer Stelle der vorhandenen Altbausubstanz ein solches Problem auf, so müsse der Architekt den Bauherrn unverzüglich hierüber unterrichten. Er müsse ihn ferner aufklären, ob und inwieweit vergleichbare Probleme an anderen Stellen auftreten könnten und ihn über mögliche Lösungen beraten. Diese Pflichten hätten die Architekten hier verletzt. Nach dem sie die Mängel des Fussbodens im Erdgeschoss, die eine Neuverlegung erforderten, erkannt hatten, hätten Sie den Bauherrn unverzüglich über die naheliegende Möglichkeit unterrichten müssen, dass der Fussbodenaufbau auch in den Obergeschossen mangelhaft sein könne.

Hinweis
Umbauten und Modernisierungen begründen für den Architekten oft besondere Schwierigkeiten im Hinblick auf Planung, Kostenermittlung, Statik, Bauaufsicht und Koordinierung. Das Haftungsrisiko ist größer. Entsprechend gesteht § 24 HOAI dem Architekten bei Umbauten und Modernisierungen von Gebäuden ein Zuschlag zu. Der Architekt sollte diesen Zuschlag immer entsprechend des Schwierigkeitsgrades des Bauvorhabens mit dem Bauherrn schriftlich vereinbaren (es ist nicht ganz geklärt, ob der Mindestzuschlag bei durchschnittlicher Schwierigkeit Mindestsatzcharakter i.S.d. HOAI hat). Schriftlich sollte darüberhinaus ggf. der Umfang der Berücksichtigung vorhandener Bausubstanz zu den anrechenbaren Kosten, die technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird, gem. § 10 III a) vereinbart werden. Die Einbeziehung vorhandener Bausubstanz in die anrechenbaren Kosten wird von Architekten oftmals vergessen.

Verweise
Haftung / Lph 8-9 Überwachungspflichten / wichtige und kritische Arbeiten
Haftung
Haftung / Lph 8-9 Überwachungspflichten