Umbau: Wie ist die Honorarzone zu ermitteln?

Für die Einordnung des Umbaus in eine Honorarzone kommt es nicht auf das umzubauende Altgebäude, sondern auf das geplante Neugebäude an. Nicht vollständig geklärt ist, ob das Kriterium gem. § 11 III HOAI „Einbindung in die Umgebung“ im Rahmen der Bewertung entfällt.

Hintergrund
Macht der Architekt einen Honoraranspruch geltend, müssen für eine erfolgreiche Durchsetzung des Anspruchs verschiedene Voraussetzungen vorliegen.

Steht fest, daß die HOAI anwendbar ist und liegt eine nach der HOAI wirksame Honorarvereinbarung nicht vor, ermittelt sich das Honorar des Architekten direkt nach den Vorgaben der HOAI.

Wird der Architekt mit einem Umbau beauftragt, so hat er verschiedene Besonderheiten zu beachten.

Beispiel
(nach OLG Düsseldorf , Urt. v. 20.06.1995 - 21 U 98/94 -, BauR 1995, 733 und OLG Jena, Urteil vom 28.10.1998 – 2 U 1684/97 -, BGH Beschluss vom 08.02.2001 – VII ZR 414/98 – (Revision nicht angenommen); vgl. auch OLG Thüringen, Urt. v. 26.03.2002 - 3 U 353/01)
Ein Architekt wurde mit dem Umbau eines Einfamilienhauses beauftragt. Die Umbausumme betrug rund DM 250.000,00. Der Architekt ordnet den Umbau in Honorarzone IV ein und berechnet entsprechend sein Honorar. Der Bauherr ist der Ansicht, der Umbau wäre lediglich in Honorarzone III einzuordnen.

Das OLG Düsseldorf bestätigt die Einordnung in Honorarzone IV. Zunächst sei festzustellen, dass für die Ermittlung der Honorarzone nicht auf das umzubauende Gebäude, sondern auf den Umbau abgestellt werden müsse. Im übrigen seien die §§ 11 und 12 HOAI, insbesondere die Bewertungsmerkmale gem. § 11 II und III sinngemäß heranzuziehen. Da z.B. die Anforderungen an eine Einbindung in die Umgebung bei Umbauten entfielen, seien hier die Anforderungen an die Einbindung in die vorhandene Bausubstanz heranzuziehen.

Das OLG Jena hatte demgegenüber in einem ähnlichen Fall die Ansicht des Bauherrn geteilt, dass das Bewertungskriterium „Einbindung in die Umgebung“ ersatzlos entfalle, was in diesem Fall zu einer Herabstufung des Umbaus von Honorarzone IV in Honorarzone III führte.

Hinweis
Die Ansicht des OLG Düsseldorf, dass bei einem Umbau auf die Schwierigkeit der Einbindung in die vorhandene Bausubstanz an Stelle der Einbindung in die Umgebung abzustellen sei, erscheint sehr viel nachvollziehbarer, als die Ansicht des OLG Jena, dieses Bewertungskriterium ersatzlos (!) entfallen zu lassen. Die Ansicht des OLG Jena würde dazu führen, dass Umbaumaßnahmen regelmäßig in niedrigere Honorarzonen eingestuft werden müssten. Für die Absicht, bei Umbaumaßnahmen durch Herabstufung der Honorarzone regelmäßig eine Honorarminderung herbeizuführen, gibt es in der HOAI keinerlei Anhaltspunkte. Die Bemühungen der HOAI, die besonderen Schwierigkeiten bei Umbauten zu berücksichtigen (§ 24 HOAI), würden konterkarikiert. Zudem heißt es in § 24 I 1, dass § 11 „sinngemäß“ angewandt werden solle.

Wenn man aber schon der Ansicht des OLG Düsseldorf schon nicht folgen und auf das Bewertungskriterium „Einbindung in die Umgebung“ vollständig verzichten wollte, so wäre jedenfalls durch eine rechnerischen Umstellung der Punkteverteilung gem. § 11 III zu gewährleisten, dass der Entfall des Bewertungskriteriums nicht zu einer Herabstufung in der Honorarzone führt.

Verweise
Honoraranspruch / Umfang gem. HOAI 1996 / Umbau HOAI 1996
Honoraranspruch
Honoraranspruch / Umfang gem. HOAI 1996
Honoraranspruch / Umfang gem. HOAI 1996 / Honorarzone HOAI 1996