Sorgfaltspflichten des Architekten gegenüber Grundpfandgläubigern

Der Architekt hat im Rahmen des Zumutbaren darauf zu achten, daß Abbruch- und Umbaumaßnahmen, die die Wertbeständigkeit auf dem Baugrundstück lastender Grundpfandrechte gefährden, nicht ohne Zustimmung des Grundpfandgläubigers durchgeführt werden.

Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

Der Architekt ist in seiner Funktion als Sachwalter des Bauherrn diesem gegenüber zur umfassenden Beratung und Aufklärung während des gesamten Vertragsverhältnisses verpflichtet.

Fraglich ist, inwieweit diese Beratung auch rechtliche Fragen umfassen darf und muß.

Beispiel
(nach BGH , Urt. v. 28.10.1975 - - VI ZR 24/74 -; NJW 1976, 189)
Dem Architekten war die Planung und Bauleitung für den Bau einer Kuranstalt übertragen worden. Das Vorhaben wurde von einer Bank finanziert, zu deren Gunsten das zu bebauende Grundstück mit Grundschulden belastet worden war. Zu dem Vorhaben gehörten auch vier Reihenhäuser, die, als der Architekt beauftragt wurde, bereits im Rohbau errichtet und teilweise auch ausgebaut waren. Im Rahmen seiner Planung ließ der Architekt die Dächer und Obergeschosse der errichteten Reihenhäuser wieder abtragen. Die Bank wußte hiervon nichts. Später kündigte der Bauherr den Architektenvertrag, das Grundstück wurde zwangsversteigert. Die finanzierende Bank fiel mit ihren Grundschulden bei der Zwangsversteigerung aus. Nachdem der Bauherr in Konkurs gegangen war, nahm die Bank den Architekten in Anspruch.

Der Bundesgerichtshof verwies die Sache an das Oberlandesgericht zur weiteren Sachaufklärung zurück. Eine Haftung des Architekten könne bisher jedenfalls nicht ausgeschlossen werden. Zwar sei in erster Linie der Eigentümer/Bauherr dafür verantwortlich, daß eine ggfs. erforderliche Zustimmung der Grundpfandgläubiger eingeholt werde; jedoch treffe den Architekten die Pflicht, im Rahmen des Zumutbaren mit darauf zu achten, daß der Bau nicht gegen die Interessen der Grundpfandgläubiger durchgeführt wird.

Hinweis
Der Architekt, der Architekturleistungen vertraglich übernimmt, ist zu einer mangelfreien Leistung an den Auftraggeber verpflichtet; sind seine Leistungen mangelhaft (z.B. fehlende Genehmigungsfähigkeit der Planung, Kostenüberschreitung), so haftet er gegenüber dem Auftraggeber. Darüberhinaus ist der Architekt jedoch verpflichtet, darauf zu achten, daß auch dritte Personen (z.B. Passanten, Grundstücksnachbarn) nicht bei der Entstehung des Bauwerks geschädigt werden.

Solche dritte Personen können im Einzelfall auch Grundpfandgläubiger des zu bebauenden Grundstücks sein: Bauherren belasten zur Absicherung der Finanzierung die zu bebauenden Grundstücke i.d.R. mit Grundpfandrechten (z.B. Hypotheken, Grundschulden). Diese Rechte umfassen grundsätzlich auch auf dem Grundstück befindliche Bauwerke. Durch Abbruch- oder Umbauarbeiten kann es zu einer Wertminderung der Gebäude/des Grundstücks und damit zu einer Gefährdung der Grundpfandrechte kommen. Daher dürfen solche Abbruch- oder Umbauarbeiten grundsätzlich nur mit der Zustimmung des Grundpfandgläubigers (oft eine finanzierende Bank) vorgenommen werden (vgl. §§ 1133, 1134 BGB). Den im Zuge von Abbruch- oder Umbaumaßnahmen beauftragten Architekten kann neben dem Bauherrn und Eigentümer eine Pflicht gegenüber dem Grundpfandgläubiger treffen, darauf zu achten, daß die im Einzelfall erforderliche Zustimmung des Grundpfandgläubigers eingeholt wird.

Die Anforderungen an die Sorgfaltspflichten und auch die Rechtskenntnisse des Architekten sind hoch. Das Gericht wies in seiner Entscheidung ausdrücklich daraufhin, daß der Architekt sich nicht auf fehlende Rechtskenntnisse über das Erfordernis der Zustimmungsbedürfigkeit berufen könne, solche Kenntnisse müsse ein Architekt haben.

Verweise
Haftung / Lph 1-9 Aufklärungs- u. Beratungspflichten / rechtliche Fragen
Haftung
Haftung / Lph 1-9 Aufklärungs- u. Beratungspflichten