Prüfung des gesamten öffentlichen Baurechts auch im Freistellungsverfahren!

Auch in einem Freistellungsverfahren hat der mit der Planung betraute Architekt die Einhaltung nicht nur des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts zu prüfen, sondern auch aller sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften; angesichts des Fehlens einer präventiven bauaufsichtlichen Prüfung hat der Architekt bzw. sein Bauherr die voll und alleinige Verantwortung für die Einhaltung des öffentlichen Rechts.

Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

In den Leistungsphasen 1 - 5 führen Planungsfehler zu einer Haftung des Architekten.

Ein besonderes Haftungsrisiko trifft den Architekten bei der Erstellung einer genehmigungsfähigen Planung

Beispiel
(nach OLG Koblenz , Urt. v. 04.11.2009 - 1 U 633/09; BGH, Beschluss vom 19.08.2010, VII ZR 194/09 NZB zurückgewiesen)
Ein Architekt plant für seinen Bauherrn ein Gebäude in einem Hochwassergebiet unmittelbar angrenzend an das Gewässer. In dem vorhandenen Bebauungsplan findet sich keinerlei Begrenzung der Gründungstiefe. Der Architekt plant das Gebäude, nach Durchführung des Genehmigungsfreistellungsverfahrens wird das Gebäude errichtet. Später stellt sich heraus, dass für das Hochwassergebiet eine Rechtsverordnung zur Feststellung des Überschwemmungsgebietes existiert, welches eine maximale Gründungstiefe vorschreibt. Das erstellte Gebäude überschreitet die maximale Gründungstiefe um 36 cm. Der Bauherr macht nun gegenüber dem Architekten den Schaden geltend, der ihm aus dieser Überschreitung entstanden war. Der Architekt argumentiert u. a., er habe sich betreffend des sonstigen öffentlichen Baurechts an die Baugenehmigungsbehörde gewandt, dort aber keinen Hinweis auf die Verordnung erhalten.

Landgericht und Oberlandesgericht verurteilen den Architekten antragsgemäß. Nach allgemeiner Rechtsprechung sei der Architekt verpflichtet, eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung zu erstellen. Dies sei ihm hier nicht gelungen. Der Architekt habe schuldhaft die Verordnung zur Feststellung des Überschwemmungsgebietes unberücksichtigt gelassen. Diese Verordnung aber – wie im Übrigen auch das gesamte übrige öffentliche Baurecht – habe der Architekt in eigener Verantwortung auch und gerade im Freistellungsverfahren prüfen müssen.
 
Das OLG stellt klar, dass der fehlende Hinweis der Bauaufsichtsbehörde auf die Wasserschutzgebietsverordnung den Architekten nicht entlaste. Insbesondere habe der Architekt aufgrund des fehlenden Hinweises nicht annehmen können, dass weiteres öffentliches Recht für das Vorhaben nicht relevant sei; im Freistellungsverfahren sei eine Konzentration der Zuständigkeit betreffend sämtlichen öffentlichen Baurechts bei der Bauaufsichtsbehörde ("Sternverfahren" oder "Konzentrationswirkung") nicht anzunehmen. Ebenso wenig entlaste den Architekten der fehlende Hinweis in dem B-Plan.
 
Das OLG stellt heraus, dass dem Architekten keinen Vorwurf zu machen sei, weil er sich die Kenntnis über das Inkrafttreten der Wasserschutzgebietsverordnung im Rahmen seiner Planung nicht selbst durch das Lesen des Staatsanzeigers beschafft habe. Anzulasten sei dem Architekten aber, die vorliegend erforderliche Rücksprache bei der Wasserbehörde unterlassen zu haben. Eine solche Notwendigkeit ergab sich für den Architekten aus dem Umstand, dass das von ihm geplante Bauvorhaben unstreitig in einem Hochwassergebiet lag und zu dem das entsprechende Gründstück unmittelbar an das Gewässer angrenzte.

Hinweis
Das Urteil stellt die Strenge der Anforderungen an den Architekten im Hinblick auf seine Kenntnisse des öffentlichen Baurechts heraus. Unabhängig von dem formellen Genehmigungsverfahren hat der Architekt immer das gesamte öffentliche Baurecht auf seine Relevanz für das Bauvorhaben zu überprüfen. Selbst fehlende Hinweise oder Kenntnis der Bauaufsichtsbehörden von für das Bauvorhaben relevanten öffentlich-rechtlichen Vorschriften wird den Planer nicht entlasten können.
 
Unabhängig von den Risiken, die das Freistellungsverfahren für den Architekten und seine Haftung mit sich bringt, sollte der Architekt aber auch die Nachteile des Genehmigungsfreistellungsverfahrens für den Bauherrn kennen (siehe hierzu Tipps & Mehr).