Muss Architekt kundigen Bauträger auf die Möglichkeit einer Bauvoranfrage hinweisen?

Nach Ansicht des OLG Nürnberg muss ein Architekt einen kundigen Bauträger nicht auf die Möglichkeit einer Bauvoranfrage hinweisen; ein solcher sei ohnehin über den Sinn und die Wirkung einer Bauvoranfrage informiert.

Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

In den Leistungsphasen 1 - 5 führen Planungsfehler zu einer Haftung des Architekten.

Ein besonderes Haftungsrisiko trifft den Architekten bei der Erstellung einer genehmigungsfähigen Planung.

Beispiel
(nach OLG Nürnberg , Urt. v. 23.04.1998 - 2 U 37/98 -, BGH Beschluss vom 21.10.1999 - VII ZR 205/98 – (Revision nicht angenommen))
Ein Bauträger beabsichtigte ein Grundstück zu erwerben. Er beauftragte einen Architekten mit der Prüfung der maximalen Bebaubarkeit des Grundstücks. Der Architekt plante unter Rücksprache mit dem zuständigen Bauaufsichtsamt 45 Wohneinheiten. Daraufhin erwarb der Bauträger das Grundstück. Später wurden nur 22 Wohneinheiten genehmigt. Der Bauträger will den Architekten nunmehr auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, er argumentiert, der Architekt habe ihm jedenfalls eine Bauvoranfrage empfehlen müssen, um den Zusagen des Bauaufsichtsamts Verbindlichkeit zu verleihen.

Das OLG Nürnberg weist die Klage ab. Hier habe der Architekt keine Pflichtverletzung dadurch begangen, dass er den Bauträger auf die zusätzliche Möglichkeit einer Bauvoranfrage nicht hingewiesen habe. Der Architekt sei nicht beauftragt gewesen, eine genehmigungsfähige Planung herzustellen, vielmehr habe er nur eine Entscheidungsgrundlage für den Erwerb des Grundstücks schaffen sollen. Im Rahmen dieses Auftrages war es jedenfalls gegenüber dem Bauträger nicht Pflicht des Architekten, den Bauträger auf die Möglichkeit einer Bauvoranfrage aufmerksam zu machen. Der Bauträger habe selber eingeräumt, dass er das Institut der Bauvoranfrage kenne. Die Einlassung des Bauträgers, er habe nicht gewusst, dass die Bauvoranfrage die einzige Möglichkeit sei, eine Behördenangabe verbindlich zu machen, sei nicht glaubhaft. Der Geschäftsführer des Bauträgers sowie der Mitarbeiter seien Dipl.-Ingenieure.

Hinweis
Eine Bauvoranfrage kann grundsätzlich zu sämtlichen Fragen eines Bauvorhabens, und zwer zu einzelnen, zu mehreren oder zu allen gestellt werden (Einschränkungen sind allerdings zu machen, insoweit nach den neueren Bauordnungen Bauvorhaben baugenehmigungsfrei oder dem vereinfachten Genehmigungsverfahren zugeordnet sind). Sobald das Bauvorhaben, welches Gegenstand einer Bauvoranfrage ist, den (nachgefragten) rechtlichen Vorschriften entspricht, besteht Anspruch auf Erteilung eines Vorbescheides.

Der Vorbescheid bewirkt anders als die Baugenehmigung keine Baufreigabe. Er entfaltet allerdings ebenso wie die Baugenehmigung im Hinblick auf alle Fragen, die Gegenstand des Vorbescheides sind, Feststellungswirkung. Soweit die Baugenehmigungsbehörde im Vorbescheid Fragen entschieden hat, kann sie – jedenfalls für die Geltungsdauer des Vorbescheides (in den Bundesländern verschieden, i.d.R. 2 Jahre) – die Fragen in der Baugenehmigung nicht mehr anders entscheiden (sie kann lediglich den Vorbescheid nach den engen Vorschriften der §§ 48, 49 der Landesverwaltungsverfahrensgesetze aufheben). Weicht allerdings der nachfolgende Bauantrag nicht nur unwesentlich von der Bauvoranfrage ab, fällt die Bindungswirkung. Gegen den Vorbescheid besteht grundsätzlich Rechtsschutz wie gegenüber einer Baugenehmigung. Zu beachten ist schließlich, dass der Vorbescheid auch gegenüber einem Nachbarn – soweit der Vorbescheid dem Nachbarn wie erforderlich bekannt gemacht wird – Bindungswirkung entfalten kann.

Architekten ist grundsätzlich – wenn das Bauvorhaben nicht genehmigungsrechtlich völlig unbedenklich ist - zu raten, den Bauherrn über die Möglichkeit und Wirkung einer Bauvoranfrage (nachweisbar) aufzuklären, und zwar unabhängig davon, ob der Bauherr u.U. als bauerfahren gelten kann oder nicht. Ob eine Bauanfrage dann – unter Berücksichtigung aller Umstände, u.a. Zeit und Kosten, und nach Absprache mit dem Bauamt – durchgeführt wird, ist letztlich eine Entscheidung des Bauherrn. Bei schwierigen Rechtsfragen kann im Einzelfall allerdings der einfache Hinweis auf eine Bauvoranfrage unzureichend sein (vgl. Haftung / .. / schwierige Rechtsfrage).

Verweise
Haftung / Lph 1-5 Planungsfehler / genehmigungsfähige Planung
Haftung
Haftung / Lph 1-5 Planungsfehler