Mitverarbeitete Bausubstanz: Wie wird sie ermittelt?

Für die Einbeziehung der vorhandenen Bausubstanz in die anrechenbaren Kosten kommt es darauf an, ob der Architekt diese Bauteile planerische oder konstruktive in seine Leistung einbeziehen, die alte Bausubstanz also in den Wiederaufbau oder Umbau eingliedern muss.
 

Hintergrund
Macht der Architekt einen Honoraranspruch geltend, müssen für eine erfolgreiche Durchsetzung des Anspruchs verschiedene Voraussetzungen vorliegen.

Steht fest, daß die HOAI anwendbar ist und liegt eine nach der HOAI wirksame Honorarvereinbarung nicht vor, ermittelt sich das Honorar des Architekten direkt nach den Vorgaben der HOAI.

Im System der HOAI stellen die anrechenbaren Kosten eine der Grundlagen zur Berechnung der Honorars dar.

Beispiel
(nach OLG Köln , Urt. v. 29.12.2016 - 16 U 49/12)
In einem Rechtstreit unter anderem zur Frage der Höhe des Mindestsatzhonorars beschäftigt sich das Gericht mit der mitzuverarbeitenden Bausubstanz. Es stellt insoweit zunächst unter Bezugnahme auf das Urteil des BGH vom 27.02.2003 fest, dass der mitzuverarbeitenden Bausubstanz Mindestsatzcharakter zukommt.  Der  Ermittlung des Mindestsatzes auch auf der Grundlage der mitzuverarbeitenden Bausubstanz stehe auch nicht entgegen, dass die Parteien im Architektenvertrag die Berücksichtigung dieser Kosten ausgeschlossen hätten. 

Zur Ermittlung der mitverarbeiteten Bausubstanz führt das OLG Köln weiter aus:

Zweck der Regelung zur mitverarbeiteten Bausubstanz sei nicht die Berücksichtigung erhöhter Schwierigkeiten der Planungsaufgabe, sondern es solle bei den anrechenbaren Kosten ein Ausgleich dafür geschaffen werden, dass vorhandene Bausubstanz Bestandteil des Planungskonzeptes sei, daraus aber keine anrechenbaren Kosten entstünden.

Zunächst sei der Wert der vorhandenen Bausubstanz zu ermitteln.  Zu berücksichtigen sei die Bausubstanz, die bereits durch Bauleistung hergestellt ist. Zur Bausubstanz gehörten die mit dem bisherigen Bauwerk und Grund und Boden festverbundenen Teile wie Fundamente, Stützen, Decken, Treppen, Dachstühle, usw.. Der Wert der vorhandenen Bausubstanz werde üblicherweise durch die Neubaukosten ermittelt; diese Vergleichskosten werden dann mit einem Abschlag für den Erhaltungszustand versehen. 

In einem zweiten Schritt sei zu ermitteln, welche Bereiche der vorhandenen Bausubstanz vom Architekten „technisch und gestalterisch mitverarbeitet“ wurden. Mit zu verarbeiten ist der Teil der vorhandenen Bausubstanz, der bei Planungs- oder Überwachungsleistungen technisch oder gestalterisch einbezogen werde, wobei die bloße zeichnerische Darstellung nicht ausreiche. Zur mitzuverarbeitenden Bausubstanz gehöre zunächst nur die Bausubstanz, die unverändert erhalten bleibt; nicht zur mitverarbeiteten Bausubstanz gehöre die Substanz, die im Zuge des Umbaus abgerissen oder verändert wird, denn diese Bausubstanz ist ohnehin bereits in den anrechenbaren Kosten enthalten. Nicht mitverarbeitet ist auch die Bausubstanz, die außerhalb des Planungsbereiches des Architekten liegt und daher von ihm nicht mit berücksichtigt wird.
 
Streitig sei die Frage, ob die Berechnung der mitverarbeiteten Bausubstanz für jede einzelne Leistungsphase vorzunehmen sei oder nach den jeweiligen Kostenermittlungsarten, also jeweils einheitlich für die Leistungsphasen 1-4, 5-7 und 8-9. Unter Bezugnahme auf das BGH-Urteil vom 27.02.2003 entscheidet sich das OLG Köln, die mitverarbeitete Bausubstanz nach den Kostenermittlungsarten zu ermitteln. 

Darüber hinaus sei die mitverarbeitete Bausubstanz getrennt für die Kostengruppe 300 (Baukonstruktion) und 400 (technische Gebäudeausrüstung) nach der DIN 276 zu ermitteln, und zwar bis zur dritten Gliederungsebene. Hintergrund hierfür sei die nur beschränkte Anrechenbarkeit der Kosten aus der Kostengruppe 400 (vgl. § 10 Abs. 4 HOAI 1996). 

Im Weiteren legt das OLG Köln das Gutachten eines Sachverständigen zugrunde, der die mitverarbeitete Bausubstanz in seinem Gutachten nach der Vergleichswertmethode von Seifert (BauR 1999, 304) berechnet hatte. Dieses Gutachten sieht das OLG Köln als hinreichende Grundlage für eine Schätzung nach § 287 ZPO; eine solche Schätzung sei hier, da genügend Anknüpfungstatsachen feststehen, zulässig.

Hinweis
Die Ermittlung der mitverarbeiteten Bausubstanz ist kompliziert und enthält erhebliche Beurteilungsspielräume. Das Ergebnis ist damit kaum vorhersehbar, auch im Rechtstreit nicht. Entsprechend empfiehlt sich, bereits im Vertrag Vereinbarungen über die Höhe der mitverarbeiteten Bausubstanz zu treffen. Das OLG Düsseldorf hat in seiner Entscheidung vom 23.10.2014 Vereinbarungen zur mitverarbeiteten Bausubstanz als zulässig erachtet. Eine solche Vereinbarung dürfte nach Ansicht des Verfassers nur dann angreifbar sein, wenn sie sich außerhalb eines den Parteien einzuräumenden Beurteilungsspielraums bewegte.