Mängelvorbehalt bei Abnahme Bauleistung: Pflichten des Architekten

Ein Architekt hat im Rahmen der Abnahme der Bauunternehmergewerke dafür zu sorgen, dass wegen zum Zeitpunkt der Abnahme bereits bekannter Mängel Vorbehalte gemäß § 640 Abs. 3 BGB ausgesprochen werden.

Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

Neben Pflichten zur Überwachung und Rechnungsprüfung treffen den Architekten in der Leistungsphase 8 auch noch sonstige Pflichten.

Beispiel
(nach OLG Frankfurt a. M. , Urt. v. 25.04.2022 - 29 U 185/20)
Ein auch mit Leistungsphase 8 beauftragter Architekt nimmt die Parkettverlegungsarbeiten namens der Bauherren ab. Zu diesem Zeitpunkt war dem Architekten bekannt, dass die Ausführung an der Türschwelle (optisch) mangelhaft war: Bei geschlossener Wohnungstür war die Ausführung des innerhalb der Wohnung liegenden Parketts im Flur sichtbar. Gleichwohl behielt sich der Architekt die Mängelrechte nicht gemäß § 640 Abs. 2 BGB (a.F.) vor. Der Unternehmer bestreitet den Mangel. Die Bauherren nehmen daraufhin den Architekten auf Schadensersatz in Anspruch. Das OLG Frankfurt bestätigt den Anspruch der Bauherren: Der Architekt sei verpflichtet gewesen, den Mängelvorbehalt im Rahmen der Abnahme namens der Bauherren auszusprechen oder jedenfalls die Bauherren darauf hinzuweisen, selbst einen solchen Vorbehalt zu erklären.

Hinweis
Anerkannt ist, dass ein Architekt eine Abnahmeerklärung gegenüber dem Bauunternehmen namens der Bauherren nur abgeben darf und kann, wenn er entsprechend ausdrücklich bevollmächtigt ist (OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.11.1996). Ungeachtet dessen hat ein Architekt darauf hinzuwirken, dass im Rahmen einer Abnahme entweder durch ihn selbst – bei Bevollmächtigung – oder durch die Bauherrenschaft eine Vorbehaltserklärung für etwaige Vertragsstrafenansprüche des Bauherrn ausgesprochen wird (vgl OLG Saarbrücken, Urteil vom 03.04.2007  sowie BGH, Urteil vom 26.04.1979 ). Richtig ist deshalb auch, dass ein Architekt ebenso darauf hinzuwirken hat, dass Mängelrechte wegen zum Zeitpunkt der Abnahme bekannter Mängel nicht verloren gehen, sondern auch im Rahmen der Abnahme vorbehalten werden, § 640 Abs. 3 BGB aktuelle Fassung; dies hat jetzt das OLG Frankfurt bestätigt. Wird die Vorbehaltserklärung für bekannte Mängel bei der Abnahme nicht ausgesprochen, gehen Mängelrechte (allerdings nicht der Schadensersatzanspruch) verloren (vgl. OLG Jena, Urteil vom 06.03.2013).

Relevant wird eine entsprechende Pflichtverletzung des Architekten bei der Abnahme wohl insbesondere, wenn er nicht bereits wegen fehlerhafter Bauleitung ohnehin gegenüber dem Bauherrn haftet. Dies ist bei Gewerken mit einfachen üblichen Handwerkerleistungen in der Regel der Fall, weil der Architekt hier die Entstehung von Mängeln nicht zwingend verhindern muss, vielmehr eine nachträgliche Kontrolle ausreicht (und zwar selbst dann, wenn der Bauunternehmer beispielhaft insolvent geht und es nicht zu einer Nachbesserung kommt). Unterlässt der Architekt dann allerdings bezüglich eines solchen, im Rahmen einer Kontrolle entdeckten Mangels an einem einfachen und üblichen Handwerkergewerk im Rahmen der Abnahme den erforderlichen Vorbehalt auszusprechen und verweigert daraufhin der Bauunternehmer die Mängelbeseitigung, so dürfte ein entsprechender Schadensersatzanspruch gegenüber dem Architekten berechtigt sein.

Verweise
Haftung / Lph 8-9 sonstige Pflichten
Vertrag / Abnahme
Vertrag / Vollmacht