Mängelanzeige löst u.U. auch nach Beendigung der Leistung Untersuchungspflicht aus!

Werden einem mit Leistungsphasen 1 bis 8 beauftragten Architekten während der Gewährleistungsfrist der Bauunternehmer Mängel angezeigt, trifft ihn eine Untersuchungs- und Mitteilungspflicht.

Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

Haftungsansprüche gegen den Architekten verjähren.

Dauer, Beginn, Hemmungen und Unterbrechungen der Verjährung ist nach altem bis zum 31.12.2001 geltenden Recht anders geregelt als nach neuem Recht.

Beispiel
(nach OLG Celle , Urt. v. 05.03.2015 - 6 U 101/14; BGH Beschluss vom 30.07.2015 – VII ZR 57/15 - (NZB zurückgewiesen))
Ein neu errichtetes Gebäude wird Ende 1999 in Betrieb genommen. Mitte 2000 begleicht der Bauherr die Schlussrechnung des Architekten, der auftragsgemäß die Leistungsphasen 1 bis 8 erbracht hatte. Im Frühjahr 2002 dringt durch ein Dachflächenfenster Feuchtigkeit ein. Entsprechendes rügt der Bauherr mit einem Schreiben gegenüber dem Architekten, der den Mangel kontrolliert und dann die Rüge an den Bauunternehmer weitergibt. Erst im Jahre 2011 allerdings erhebt der Bauherr dann Klage gegen den Architekten und verlangt Mängelbeseitigungskosten von mehr als € 30.000,00. Der Architekt wendet Verjährung ein.

Das OLG Celle verurteilt den Architekten antragsgemäß. Richtig sei, dass unter Berücksichtigung einer fünfjährigen Gewährleistungszeit eine Verjährung des Haftungsanspruches gegenüber dem Architekten eingetreten sei. Allerdings könne sich der Architekt in Folge der Verletzung seiner Untersuchungs- und Mitteilungspflicht nicht auf den Verjährungsablauf berufen. Nach dem ihn der Bauherr im März 2002 Feuchtigkeitsmängel angezeigt hatte, habe den Architekten eine Untersuchungs- und Mitteilungsflicht getroffen. Diese Pflicht lege es dem Architekten auf, zu prüfen, ob ein Mangel auch auf eigenes Verschulden – wie hier tatsächlich der Fall – zurückgehe und dann den Bauherrn über das eigene Verschulden und die eigene Haftung zu unterrichten, damit der Bauherr rechtzeitig verjährungshemmende Maßnahmen einleiten könne. Zu dem Zeitpunkt der Mängelrüge durch den Bauherrn – März 2002 – sei die reguläre Verjährung (5 Jahre) gegenüber dem Architekten noch nicht abgelaufen gewesen, so dass im Falle einer entsprechenden Aufklärung der Bauherr noch hätte verjährungshemmende Maßnahmen treffen können.


Die Tatsache nun, dass der Architekt diese Untersuchungs- und Mitteilungspflicht verletzt habe, führe zu einem Schadensersatzanspruch des Bauherrn gegenüber dem Architekten derart, dass sich der Architekt nicht auf die (eigentliche) Verjährung berufen könne. Der Anspruch des Bauherrn gegenüber dem Architekten in Folge der Verletzung der Prüfungs- und Mitteilungspflicht verjähre seinerseits erst innerhalb von drei Jahren nach Kenntnis mit einer Höchstfrist von 10 Jahren. Kenntnis habe der Bauherr hier erst 2011 durch Vorlage eines entsprechenden Gutachtens erlangt, die 10 jährige Höchstfrist habe erst 2002 (mit der Pflichtverletzung) zu laufen begonnen, endete mithin nicht vor Ende 2012.

Hinweis
Es wäre im vorliegend geschilderten Fall nicht einmal von vorneherein ausgeschlossen gewesen, sich auch auf eine Hemmung der Verjährung gegenüber dem Architekten zu berufen; denn zumindest teilweise wird angenommen, dass bereits eine Untersuchung und ein Tätigwerden des Architekten im Hinblick auf einen Mangel eine Hemmung auslöst, die nicht aufhört, bevor nicht Mangelfreiheit gemeldet oder weitere Mängelbeseitigung verweigert wurde.