Machen Zusatzwünsche des Bauherrn eine vereinbarte Baukostenobergrenze obsolet?

Nach Ansicht des OLG Köln wird eine vereinbarte Kostenobergrenze hinfällig, wenn allen Beteiligten bewusst war, dass infolge von Zusatzwünschen die Kostenobergrenze keine Geltung mehr haben solle.

Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

Ein Sonderbereich der Architektenhaftung stellt die Haftung für Bausummenüberschreitungen dar.

Haben die Vertragsparteien eine verbindliche Kostenobergrenze vertraglich vereinbart, so entfallen i.d.R. die dem Planer sonst gewährten Toleranzrahmen.

Beispiel
(nach OLG Köln , Urt. v. 30.10.2014 - 24 U 76/14; BGH Beschluss vom 26.03.2015 – VII. ZR 273/14 (NZB zurückgewiesen))
Ein Bauherr beauftragt einen Architekten mit Architektenleistungen zu einem Wohnhaus. Die Parteien vereinbaren eine Baukostenobergrenze bei Euro 250.000 inklusive Architektenhonorar. Im Laufe des Bauvorhabens kommt es zu erheblichen Änderungswünschen seitens der Bauherren. Schließlich wird im August 2008 unstreitig einer Planungsänderung in Richtung auf ein „Passivhaus“ vorgenommen. Später nehmen die Bauherren den Architekten u. a. wegen Überschreitung der Kostenobergrenze in Haftung. Im Prozess tragen sie vor, sie hätten im August 2008 Kenntnis gehabt, dass sich der Kostenrahmen von Euro 250.000 nicht würde halten lassen.

Das OLG Köln weist darauf hin Schadensersatzansprüche der Bauherren ab. Die vereinbarte Kostenobergrenze sei jedenfalls im August 2008 hinfällig geworden. Das OLG meint, zu diesem Zeitpunkt sei allen Beteiligten bewusst gewesen, dass die ursprüngliche Kostenobergrenze nun mehr keine Geltung mehr haben solle, der Vertrag vielmehr zu neu ins Auge gefassten Bedingungen fortgesetzt werde; eine etwaige Beschaffenheitsvereinbarung zur Baukostenobergrenze sei damit (zumindest konkludent) einvernehmlich aufgehoben worden.

Hinweis
Jedenfalls das Risiko, dass das Oberlandesgericht hier auch hätte anders entscheiden können, war mit dem geschilderten Sachverhalt meines Erachtens vorgegeben. Zwar dürfte es wohl richtig sein, dass eine vereinbarte Kostenobergrenze hinfällig wird, wenn allen Beteiligten bewusst war, dass infolge von Zusatzwünschen die Kostenobergrenze keine Geltung mehr haben sollte, gleichwohl aber das Bauvorhaben weiter durchgeführt würde. Ob hier bei den Bauherrn aber ein solches Bewusstsein ohne weiteres angenommen werden konnte, erscheint durchaus zweifelhaft. Nicht ausgeschlossen werden kann es jedenfalls auf der Grundlage des dargestellten Sachverhaltes, dass die Bauherren lediglich von einer "Erweiterung" der Baukostenobergrenze um solche Kosten ausgingen, die durch ihre Sonderwünsche ausgelöst wurden.

 

Normalerweise ist der Planer verpflichtet, den Bauherrn über die Mehrkosten von Sonderwünschen aufzuklären und diese Mehrkosten mit ihm zu erörtern. Nimmt ein Planer diese Aufgabe wahr, so erscheint es ohne weiteres denkbar, dass der Bauherr die Baukostenobergrenze zwar erweitert, aber nicht aufheben will. Planern ist mithin erheblich zur Vorsicht geraten, vorschnell von einer Aufhebung einer Kostenobergrenze auszugehen; vielmehr sollte mit dem Bauherrn im Einzelnen erörtert werden, ob und inwieweit die Baukostenobergrenze weitergelten soll oder nicht. Auch der BGH (vgl. Urteil vom 13.02.2003) geht von einer Aufhebung bzw. Korrektur einer vereinbarten Kostenobergrenze nur in Ausnahmefällen aus.