Koppelungsverbot beim Erwerb von Wohnungseigentum

Anders als im Fall einer klassischen WEG-Anlage ist das Koppelungsverbot  anwendbar, wenn zwar aus wirtschaftlichen Gründen Wohnungseigentum gebildet wird, die Vorhaben (2 Doppelhaushälften) aber rein tatsächlich unterschiedlich geplant und gestaltet werden können.

Hintergrund
Haben Architekt und Bauherr einen Vertrag geschlossen, prägt dieser wesentlich das Rechtsverhältnis zwischen den Vertragsparteien.

Um rechtliche Wirkungen entfalten zu können, muß ein Vertrag wirksam zustande gekommen sein.

Gründe für die Unwirksamkeit eines Vertragsschlusses können sich aus vielfachen Umständen ergeben, bei einem Architektenvertrag insbesondere auch aus:
- dem Koppelungsverbot.

Beispiel
(nach LG Köln , - Urteil vom 31.01.2020 – 37 O 95/19)
Ein Eigentümer plant, sein Grundstück mit zwei Doppelhaushälften umzugestalten. Der Eigentümer beauftragte hierfür einen Architekten mit Architektenleistungen. Dieser bewirkte eine (Um-)Baugenehmigung. Daraufhin wurde durch den Verkäufer (aus wirtschaftlichen Gründen) eine Teilung gemäß § 8 WEG durchgeführt; nach seinen Vorstellungen wollte der Verkäufer die eine Doppelhaushälfte selbst sanieren, die andere sollte durch den Erwerber saniert werden.

Ein Makler wurde beauftragt, um einen Erwerber zu finden. Dieser bewarb das Grundstück unter dem Hinweis, dass das Haus nach den Plänen des Architekten, den bereits der Eigentümer beauftragt hatte, entstehen solle. In der Anzeige wurde auch angeboten, einen Kontakt mit dem Architekten herzustellen. Nachdem ein Erwerber gefunden ist, schließt dieser am gleichen Tag sowohl den notariellen Kaufvertrag für das Grundstück ab, als auch den Vertrag mit dem Architekten des Eigentümers. Später überwirft der Erwerber sich mit dem Architekten und verlangt unter Berufung auf die Unwirksamkeit des Vertrages wegen Verstoßes gegen das Koppelungsverbot seine Abschlagszahlungen an den Architekten zurück. Der Architekt argumentiert, dass Koppelungsverbot sei nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 06.03.1986 – VII ZR 111/85) nicht einschlägig, da es sich um den Erwerb eines Miteigentumsanteils einer WEG handele.

Das Landgericht Köln gibt der Rückforderungsklage des Erwerbers statt. Aufgrund der hier vorliegenden Indizien – zeitlicher Zusammenhang der Vertragsschlüsse, insbesondere aber der Hinweise auf den Architekten des Eigentümers in den Makleranzeigen – sei ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot anzunehmen. Dem stehe auch nicht die seitens des Architekten zitierte, ältere Rechtsprechung des BGH entgegen. In dem der BGH-Entscheidung zugrunde liegenden Fall handele es sich um eine klassische Wohnungseigentumsanlage, mithin ein Mehrfamilienhaus, in dem mehrere Wohnungen vorhanden waren. In einem solchen Fall ist die Bindung an den bereits von dem Eigentümer ausgewählten Architekten, der bereits eine Planung erstellt hat, sinnvoll und notwendig, da das Mehrfamilienhaus nur einmal geplant und gebaut werden kann, sodass bereits denklogisch nicht jeder Erwerber seinen eigenen Architekten mit eigenen Plänen beauftragen kann. Im vorliegenden Fall handele es sich nicht um eine solche klassische WEG-Anlage. Vielmehr handele es sich letztlich um zwei separate Grundstücke mit zwei Einfamilienhäusern, welche der Eigentümer aus rein wirtschaftlichen Erwägungen zu einem Grundstück habe zusammenlegen und rechtlich in Wohnungseigentum aufteilen lassen.

Hinweis
Obwohl es eine Zeit lang einmal so aussah, als würde der Gesetzgeber das Koppelungsverbot möglicherweise abschaffen, ist es bis heute erhalten geblieben; es ist auch nicht erkennbar, dass eine Abschaffung des Koppelungsverbotes durch den Gesetzgeber in unmittelbarer Zukunft erfolgen wird. Deshalb sollte es besser berücksichtigt werden.