Keine genehmigungsfähige Planung innerhalb von 18 Monaten: Kündigungsrecht des Bauherrn

Der Bauherr kann den Vertrag aus wichtigem Grund kündigen, wenn der planende Architekt trotz umfangreichen Tätigwerdens in 18 Monaten keine genehmigungsfähige Planung vorlegt; dies gilt auch, wenn die Bauwünsche des Bauherrn einer genehmigungsfähigen Planung entgegenstehen, solange der Architekt den Bauherrn nicht hinreichend über das Risiko der Planung aufklärt.

Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

In den Leistungsphasen 1 - 5 führen Planungsfehler zu einer Haftung des Architekten.

Ein besonderes Haftungsrisiko trifft den Architekten bei der Erstellung einer genehmigungsfähigen Planung.

Beispiel
(nach OLG Oldenburg , Urt. v. 09.11.1994 - 2 U 6/94 -, OLGR 1995, 169)
Ein Architekt hatte den Auftrag, die Pläne für die Errichtung von Doppel- und Reihenhäusern unter bestmöglicher Ausnutzung des Grund und Bodens zu erstellen. Den Bauherren war an einer zügigen „Vermarktung“ der Objekte gelegen. Nach 18 Monaten und umfangreichen Arbeiten des Architekten teilte die zuständige Behörde mit, dass die derzeit in Aussicht genommene Planung keine Aussicht auf Genehmigung habe. Die Planung widerspreche den Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplan, Befreiungsgründe seien nicht erkennbar und auch durch den Architekten bisher nicht aufgezeigt. Daraufhin kündigt der Bauherr den Architektenvertrag mit der Begründung, der Architekt hätte seine vertraglichen Pflichten verletzt. Der Architekt wendet ein, dass Bauherrnwünsche der Genehmigungsfähigkeit entgegengestanden hätten.

Das Gericht gibt dem Bauherrn recht. Auf Grund des zwischen den Parteien abgeschlossenen Architektenvertrages habe der Architekt den normalen Leistungserfolg eines Architektenwerkes, d. h. eine genehmigungsfähige Planung, geschuldet. Diese Leistung habe er nicht erbracht. An dieser Würdigung ändere sich nichts dadurch, dass der Bauherr sich eine bestmögliche Ausnutzung von Grund und Boden wünschte und – angeblich – in die Planungsabsichten des Architekten eingeweiht war. Wenn der Architekt, abweichend von seiner Vertragspflicht eine nicht genehmigungsfähige Planung erstellte, um den Bauwünschen des Bauherrn gerecht zu werden, so hätte der Architekt eingehend über das Risiko dieser Planung aufklären und eine Haftung für sich ablehnen oder vom Bauherrn einen Gewährleistungsverzicht erwirken müssen (vgl. Haftung / Ausschluss und Einschränkung der Haftung / Handeln auf eigene Gefahr). Dass er das Eine oder Andere getan habe, trage der Architekt selber nicht vor. Damit habe der Architekt es innerhalb von 18 Monaten nicht geschafft, eine genehmigungsfähige Planung zu erstellen, obwohl er wusste, dass der Bauherr an einer zügigen „Vermarktung“ der Objekte gelegen war. Dieses vertragswidrige Verhalten berechtigte den Bauherrn, da ihm eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht mehr zuzumuten war, zur außerordentlichen Kündigung.

Hinweis
Nach wohl überwiegender Ansicht hat der Bauherr, bevor er den Architektenvertrag aus wichtigem Grund wegen fehlender Genehmigungsfähigkeit der Planung kündigen kann, den Architekten zur Erstellung einer genehmigungsfähigen Planung unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung aufzufordern. Auf diese Voraussetzung geht das OLG Oldenburg im oben besprochenen Urteil nicht weiter ein; es lässt insoweit genügen, dass der Architekt es innerhalb von ca. 1 1/2 Jahren nicht geschafft hatte, eine genehmigungsfähige Planung zu erstellen. Ähnlich urteilte das Kammergericht Berlin (OLGR 1998, 94); bei einer Kündigung aus wichtigem Grund sei eine Fristsetzung unter Ablehnungsandrohung regelmäßig nicht erforderlich. Anderes gelte nur, wenn das durch den Architektenvertrag begründete Vertrauensverhältnis es gebiete, dem Architekten vor Kündigung des Vertrages Gelegenheit zur Nachbesserung zu geben. Gegen diese Ansicht sind jedenfalls Bedenken zu erheben. Dem Architekten wird i. d. R. ein Nachbesserungsanspruch zuzustehen sein, bevor er endgültig seinen Honoraranspruch ggfs. selbst für erbrachte Leistungen verliert.

Verweise
Haftung / Lph 1-5 Planungsfehler / genehmigungsfähige Planung
Haftung
Haftung / Lph 1-5 Planungsfehler
Haftung / rechtzeitige Leistung
Vertrag / vorzeitige Vertragsbeendigung / Kündigung mit od. ohne wi. Grund Bauherr