Immobilien-GbR erwirbt beplantes Grundstück: Kopplungsverbot nicht einschlägig?

Nach Ansicht des Kammergerichtes Berlin liegt ein Verstoß gegen das Kopplungsverbot nicht vor, wenn Erwerber des beplanten Grundstücks eine Bauträgergesellschaft ist oder einer solchen gleichsteht; letzteres ist bei einer im Immobiliengeschäft tätigen GbR zu bejahen.

Hintergrund
Haben Architekt und Bauherr einen Vertrag geschlossen, prägt dieser wesentlich das Rechtsverhältnis zwischen den Vertragsparteien.

Um rechtliche Wirkungen entfalten zu können, muß ein Vertrag wirksam zustande gekommen sein.

Gründe für die Unwirksamkeit eines Vertragsschlusses können sich aus vielfachen Umständen ergeben, bei einem Architektenvertrag insbesondere auch aus:
- dem Koppelungsverbot

Beispiel
(nach KG , Urt. v. 09.12.2002 - 24 U 1059/00 -; BGH, Beschluss vom 25.09.2003 – VII ZR 5/02 (Nicht-Zulassungsbeschwerde zurückgewiesen))
Ein Architekt erwirbt ein Grundstück. Für dieses Grundstück erbringt er eine Genehmigungsplanung. Die Genehmigung wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erteilt. Anschließend verkauft der Architekt das Grundstück mit den Planungsleistungen einschließlich Beschaffung der Baugenehmigung an eine im Immobiliengeschäft tätige GbR. In dem Kaufvertrag ist für die Planungsleistungen einschließlich Beschaffung der Baugenehmigung ein Kaufpreisanteil ausgewiesen i.H.v. brutto DM 456.000,00. Im weiteren verwendet die GbR die seitens des Architekten erstellten Planungsleistungen einschließlich der Baugenehmigung nicht. Nach Durchführung eines anderen Bauvorhabens verlangt die GbR vom Architekten den Kaufpreisanteil i.H.v. DM 456.000,00 zurück; sie ist der Auffassung, die vertragliche Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreisanteiles von DM 456.000,00 verstoße gegen das Kopplungsverbot.

Das Kammergericht folgt der Ansicht der Immobilien-GbR nicht. Ein Verstoß gegen das Kopplungsverbot liegt nicht vor. Das KG stützt seine Ansicht u.a. (vgl. zur Argumentation des KG im übrigen unter Vertrag / .. / Identität von Architekt u. Grundstücksveräußerer) darauf, dass die Erwerberin des hier beplanten Grundstücks eine Immobilien-GbR sei. Das KG greift dabei u.a. auf eine eigene Rechtsprechung (Urteil vom 03.07.1985, BauR 1986, 598) sowie eine Rechtsprechung des BGH (BGH NJW 1975, 1706) zurück. Danach gelte, dass ein Verstoß gegen das Kopplungsverbot ausscheide, wenn der Erwerber des Grundstücks eine Bauträgergesellschaft sei. Entsprechend könne sich hier die Immobilien-GbR jedenfalls nach Treu und Glauben nicht auf das Kopplungsverbot berufen. Denn die Immobilien-GbR sei im Immobiliengeschäft tätig, was die Kenntnis des Kopplungsverbotes (Artikel 10 § 3 MRVG) einschließe. Insoweit sei also eine Immobilien-GbR einer Bauträgergesellschaft gleichzustellen.

Hinweis
Das Urteil ist durch die Nichtzulassungsbeschwerde des BGH (s. oben) „abgesegnet“ worden. Dies ist von erheblicher Bedeutung, da das Urteil des KG eher als Ausnahmeurteil in der bisherigen Rechtsprechung gewertet werden dürfte. Es ist allerdings nicht genau zu sagen, ob der BGH beide Argumentationen, die das KG für seine Ansicht vortrug nachvollzieht; für die Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde wäre es auch ausreichend gewesen, dass der BGH lediglich eine der beiden Argumentationsstränge des KG (einerseits Immobilien-GbR als Erwerber, andererseits Architektenhonorar lediglich als Kalkulationsposten, Vertrag / .. / Identität von Architekt u. Grundstücksveräußerer) bejaht. Letztlich bleibt also eine ausdrückliche Entscheidung abzuwarten.

Verweise
Vertrag / Wirksamkeit / Kopplungsverbot
Vertrag
Vertrag / Wirksamkeit