Erwähnung eines Fertigstellungstermins durch den Architekten: Vereinbarte Fertigstellungsfrist?

Die Erwähnung von Fertigstellungszeitpunkten, beispielhaft in einer E-Mail des Architekten, stellt keine Festlegung verbindlicher Termine dar.

Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

Den Architekten kann eine Haftung treffen, wenn er seine Leistungen nicht rechtzeitig erbringt.

Beispiel
(nach OLG Dresden , Urt. v. 24.10.2023 - 6 U 2544/22)
Ein Architekt wird mit dem Umbau und der Sanierung einer historischen Villa beauftragt. In dem zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag heißt es unter § 5 Termine lediglich: Alle erforderlichen Termine für die Durchführung der Baumaßnahme werden nach gemeinsamer Absprache mit dem AG in einem Planungs- und Bauablauf erfasst. Nachdem die sich die Fertigstellung des Vorhabens verzögert, nimmt der Bauherr die Architekten in Höhe eines angeblichen Mietausfallschadens von rd. Euro 360.000 in Anspruch. Er argumentiert, ein fester Fertigstellungszeitpunkt sei vereinbart worden; dies gehe auch aus einer E-Mail des Architekten hervor. Der Architekt bestreitet die Vereinbarung eines festen Fertigstellungszeitpunkts.

Das OLG Dresden weist die Haftungsklage des Bauherrn gegen den Architekten ab. Insbesondere ergebe sich aus dem Vortrag des Bauherrn keine verbindliche Vereinbarung eines Fertigstellungstermins. Ein solcher sei im Vertrag gerade nicht enthalten. Die Erwähnung von einem Fertigstellungszeitpunkt in der E-Mail des Architekten stelle keine Festlegung verbindlicher Termine dar, an die eine Haftung des Architekten anknüpfen könnte. Eine Haftung folge auch nicht aus dem Projektablaufplan. Vielmehr seien die Termine der Terminpläne fortgeschrieben worden.

Hinweis
Die Prüfung einer möglichen Haftung des Architekten auf Mietausfallschaden durch das OLG Dresden erfolgt etwas überschlägig: Richtig prüft das Gericht zunächst, ob ein verbindlicher Fertigstellungstermin zwischen den Parteien vereinbart wurde. Ein solcher fand sich in dem Vertrag nicht. Ein solcher könnte allerdings möglicherweise auch konkludent vereinbart sein (vgl. KG Berlin, Urteil vom 26.04.2022). Nach Ansicht des OLG Dresden führt die Erwähnung eines Fertigstellungszeitpunktes in einem Schriftstück des Architekten jedenfalls nicht ohne Weiteres zu einer konkludenten Vereinbarung.

Liegt eine vertragliche Vereinbarung zu einer zwischen den Parteien verbindlichen Fertigstellungsfrist nicht vor, so hat der Bauherr darzulegen und zu beweisen, dass die Bauzeitverzögerung allein oder überwiegend auf eine unzureichende oder nicht fristgerecht erbrachte Leistung des Architekten zurückzuführen ist (OLG Frankfurt, Urteil vom 22.02.2018). Es kommt also eine Haftung des Architekten auch ohne Vereinbarung verbindlicher Fristen in Betracht, und zwar wenn der Architekt nicht innerhalb einer für den Einzelfall angemessenen Frist leistet (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.1996,  OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.05.2008, KG Berlin, Urteil vom 03.03.2023). In dem oben besprochenen Fall schien es allerdings so zu sein, dass aufgetretene Verzögerungen gerade nicht alleine im Verantwortungsbereich des Architekten lagen, sondern maßgeblich durch bauherrnseitige Änderungswünsche verursacht wurden. Dem Bauherrn gelang es nicht zu beweisen, dass der Architekt die Verzögerungen zu verantworten hatte.