Erhöhung des Umbauhonorars gem. § 10 III a HOAI neben Umbauzuschlag möglich?

Bei einem Umbau kann der Architekt gem. § 10 III HOAI die Kosten der mitverarbeiteten Bausubstanz zu den übrigen anrechenbaren Umbaukosten hinzuziehen und so eine Honorarerhöhung herbeiführen; die gleichzeitige Geltendmachung des Umbauzuschlages gem. § 24 HOAI steht der Anwendbarkeit des § 10 III a HOAI nicht entgegen.

Hintergrund
Macht der Architekt einen Honoraranspruch geltend, müssen für eine erfolgreiche Durchsetzung des Anspruchs verschiedene Voraussetzungen vorliegen.

Steht fest, daß die HOAI anwendbar ist und liegt eine nach der HOAI wirksame Honorarvereinbarung nicht vor, ermittelt sich das Honorar des Architekten direkt nach den Vorgaben der HOAI.

Wird der Architekt mit einem Umbau beauftragt, so hat er verschiedene Besonderheiten zu beachten.

Beispiel
(nach BGH , Urt. v. 19.06.1986 - VII ZR 260/84 -, BauR 1986, 593)
Ein Bauherr beauftragte ein Architektenbüro mit der Integrierung eines Ladenpassagensystems in vorhandenen, teilweise zu entkernende Hof- und Gebäudeteile. Bei diesen Hof- und Gebäudeteilen handelt es sich um den Keller, das EG und die erste Etage eines bereitstehenden Bauwerkes, dessen OG unberührt blieb. Das Architektenbüro verlangt nach Beendigung der Leistungen restliches Honorar. Bei der Berechnung des Honorars wurden – neben des Ansatzes eines Umbauzuschlages gem. § 24 HOAI – die Kosten der technisch und gestalterisch mitverarbeiteten Bausubstanz in die anrechenbaren Kosten mit einbezogen.

Der BGH weist zunächst darauf hin, dass es im Hinblick auf die anrechenbaren Kosten nicht auf die des Gebäudes, sondern auf die des Umbaus ankommt. Er billigt die parallele Anwendung des § 10 III a (damals noch § 10 III Nr. 4 HOAI) neben § 24 HOAI: Das im vorliegenden Fall eine Umbausituation bestanden habe, für die § 24 HOAI eine Zusatzvergütung zulasse, schließe die Anrechnung der mitverarbeiteten Bausubstanz nicht aus.

Hinweis
§ 10 III a HOAI wird von Architekten gerne übersehen.

Dies gilt zunächst für den Zeitpunkt der Honorarverhandlung und des Vertragsabschlusses. Insbesondere wenn es sich um eine Umbaumaßnahme handelt, begnügen sich die Architekten in aller Regel damit, den Umbauzuschlag gem. § 24 HOAI in ihre Honorarberechnungen mit einzubeziehen. Demgegenüber ist es empfehlenswert, im Zuge des Vertragsabschlusses bzw. der – hoffentlich schriftlichen – Honorarvereinbarung direkt auch eine Vereinbarung über den Umfang der Anrechnung der vorhandenen Bausubstanz zu treffen. So sieht es auch § 10 III a ausdrücklich vor. Man erspart sich hierdurch spätere Streitigkeiten (den über die anrechenbaren Kosten gem. § 10 III a kann man sehr schön streiten), ggfs. teure Gutachten.

Entgegen weit verbreiteter Ansicht schließt – wie das besprochene Urteil bereits aus dem Jahre 1986 zeigt – die Geltendmachung des Umbauzuschlages die Anwendbarkeit des § 10 III a nicht etwa aus. § 24 stellt einen Ausgleich dafür dar, dass sich Umbauten i.d.R. als komplizierter und schwieriger als Neubauten darstellen. Hiervon unberührt bleibt die Ermittlung der anrechenbaren Kosten. Diese liegen für den Umbau selber – eben auf Grund der vorhandenen Bausubstanz – oftmals niedriger als bei entsprechenden Neubauten, obwohl dem Architekten auf Grund technischer und gestalterischer Einbeziehung der Bausubstanz Aufwand nicht erspart bleibt. Entsprechend sorgt § 10 III a dafür, dass die anrechenbaren Kosten für Umbauten angemessen ermittelt werden können. Besteht wegen der „doppelten Erhöhung“ des Honorars bei Umbauten Erklärungsbedarf bei dem Bauherrn, sollte dieser durch die Architekten ruhig gedeckt werden.

Neben der Einbeziehung der mitverarbeiteten Bausubstanz bei den Honorarverhandlungen wird § 10 III a auch im Rahmen der späteren Honorarrechnungsstellung i.d.R. vergessen. Dabei nimmt die wohl jedenfalls überwiegende Ansicht in Literatur und Rechtsprechung an, dass eine Einbeziehung der Kosten der mitverarbeiteten Bausubstanz mit in die anrechenbaren Kosten selbst dann möglich ist, wenn hierüber keine (schriftliche) Honorarvereinbarung besteht (vgl. OLG Düsseldorf BauR 1996, 289). D.h., dass eine Einberechnung der mitverarbeiteten Bausubstanz jedenfalls bei der Berechnung des Mindestsatzes möglich ist (und zwar – wie gesagt – neben dem dann auch möglichen 20 %-igen Aufschlag gem. § 24 HOAI ab durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad, vgl. hierzu auch die Parallele beim raumbildenden Ausbau, § 25 HOAI unter Honoraranspruch / .. / 25%iger Zuschlag als Mindestsatz).

Verweise
Honoraranspruch / Umfang gem. HOAI 1996 / Umbau HOAI 1996
Honoraranspruch
Honoraranspruch / Umfang gem. HOAI 1996
Honoraranspruch / Umfang gem. HOAI 1996 / anrechenbare Kosten HOAI 1996