Bindung an mindestsatzunterschreitende Honorarvereinbarungen gegenüber Bauträger ?

Nach der Rechtsprechung des BGH kann ein Bauherr unter bestimmten Voraussetzungen, insbesondere wenn er Vertrauensschutz genießt, den Architekten an eine mindestsatzunterschreitende Honorarvereinbarung binden; ein Bauträger, der grundsätzlich das Preisrecht der HOAI kennt, genießt allerdings in der Regel keinen Vertrauensschutz. Es steht dem Bauträger aber offen nachzuweisen, dass ihm im Einzelfall kein bewusster Verstoß gegen das Preisrecht vorzuwerfen ist.

Hintergrund
Macht der Architekt einen Honoraranspruch geltend, müssen für eine erfolgreiche Durchsetzung des Anspruchs verschiedene Voraussetzungen vorliegen.

Ist die HOAI anwendbar, ergibt sich das Honorar des Architekten in erster Linie aus einer im Rahmen der HOAI-Vorschriften getroffenen Honorarvereinbarung.

Voraussetzung einer wirksamen Honorarvereinbarung ist u.a. die Einhaltung der Mindestsätze und Höchstsätze; in Einzelfällen kann allerdings auch eine Bindung des Architekten an eine unwirksame mindestsatzunterschreitende Honorarvereinbarung in Betracht kommen.

Beispiel
(nach BGH , Urt. v. 18.12.2008 - VII ZR 189/06)
Ein Bauträger beauftragt einen Architekten mit Architekten- und Statikerleistungen zu Erstellung eines Mehrfamilienhauses zu einem Pauschalhonorar von DM 200.000,00. In dem Vertrag heißt es, dass – abhängig vom Verkaufserfolg – weitere insgesamt vier Wohngebäude mit jeweils rund 16 Eigentumswohnungen – gleicher Typus – geplant seien; hierfür solle das Architektenbüro zu den Bedingungen des Hauptvertrages abweichende Pauschalvergütungen von jeweils DM 120.000,00 erhalten. Der Architekt erbrachte Planungsleistungen für vier Mehrfamilienhäuser. Nach einem Zerwürfnis zwischen den Parteien klagt der Architekt nunmehr den – höher als DM 120.000,00 liegenden – Mindestsatz für die Häuser 3 und 4 ein. Der Bauträger beruft sich auf § 4 Abs. 2 HOAI sowie die Bindung des Architekten an mindestsatzunterschreitende Honorarvereinbarungen.

Der BGH hebt das Urteil der Vorinstanz auf und verweist es zur weiteren Aufklärung zurück. Zunächst müsse geklärt werden, ob eine zulässige Mindestsatzunterschreitung gemäß § 4 Abs. 2 HOAI vorliege (vgl. parallele Besprechung dieses Urteils). Ein Fall gemäß § 4 Abs. 2 könne vorliegen, wenn ein Architekt für mehrere Häuser Leistungen erbringe und die damit verbundene Verringerung des Arbeitsaufwandes nicht zu einer Honorarminderung nach § 22 HOAI führe.

Sollte ein Ausnahmefall im Sinne des § 4 Abs. 2 nicht vorliegen, so stelle sich weiter die Frage, ob dem Verlangen des nach Mindestsätzen berechneten Honorars die Bindung des Architekten an eine mindestsatzunteschreitende Honorarvereinbarung entgegenstehe, § 242 BGB. Richtig sei zwar, dass ein Bauträger aufgrund seiner HOAI-Kenntnis in aller Regel keinen Vertrauensschutz genieße, wenn er mit einer Honorarvereinbarung bewusst gegen das Preisrecht der HOAI verstoße oder dies jedenfalls nahe liege. Hier habe jedoch der Bauträger dargestellt, dass er von einer zulässigen Unterschreitung des Mindestsatzes im Sinne des § 4 Abs. 2 ausgegangen sei. Schützenswertes Vertrauen in die Wirksamkeit einer Honorarvereinbarung könne auch ein Bauträger entwickeln, wenn er auf der Grundlage einer vertretbaren, bisher in der Rechtsprechung noch nicht geklärten Rechtsauffassung davon ausgehe, die Preisvereinbarung sei wirksam. Vertretbar sei mit der Rechtsprechung des Senats die Auffassung des Bauträgers, geringere Leistungen des Architekten für die nachfolgenden Häuser könnten eine Unterschreitung des Mindestsatzes rechtfertigen, wenn dies nicht schon (gemäß § 22 HOAI) bei der Honorarermittlung zu berücksichtigen sei.

Hinweis
Die Frage, wann und unter welchen Voraussetzungen ein Planer bei mindestsatzunterschreitender Honorarvereinbarung den Mindestsatz geltend machen kann, ist in der Praxis von großer Relevanz. Bisher hatte sich etwa abgezeichnet, dass die Rechtsprechung Privatbauherrn grundsätzlich eine Berufung auf ein Vertrauen in die Wirksamkeit einer mindestsatzunterschreitenden Honorarvereinbarung zubilligte, professionellen Bauherrn, denen der Mindestpreischarakter der HOAI bekannt ist, aber nicht (vgl. z.B. OLG Köln, Urteil vom 12.12.2006). Der BGH folgt grundsätzlich dieser Linie und bestätigt, dass ein Bauträger wohl in der Regel keinen Vertrauensschutz genieße. Gleichzeitig zeigt er auf, dass auch ein Bauherr, der Kenntnis von der HOAI hat, einen Vertrauenstatbestand entwickeln kann, der einen „bewussten Verstoß“ gegen das Preisrecht der HOAI ausschließt. Ein solches Vertrauen kann nach Auffassung des BGH zum Beispiel dadurch begründet werden, dass der professionelle Bauherr darauf vertraute, dass ein Ausnahmefall im Sinne des § 4 Abs. 2 HOAI vorliege. Allerdings müsse die Rechtsauffassung, die den professionellen Bauherrn auf die Wirksamkeit der Honorarvereinbarung vertrauen lasse, „vertretbar“ sein.
 
Fraglich und zweifelhaft ist allerdings, wann denn ein "Vertrauen" eines prof. Bauherrn in die Rechtmäßigkeit einer mindestsatzunterschreitenden Honorarvereinbarung vertretbar sein soll, wenn zugleich feststeht, dass die Vereinbarung gerade nicht - etwa nach § 4 II - rechtmäßig die Mindestsätze unterschreitet.