Beschränkung der Haftungsrisiken im Rahmen genehmigungsfähiger Planung ?

Die Erstellung einer genehmigungsfähigen Planung birgt für den Architekten erhebliche Haftungsrisiken; wie sind diese zu minimieren ?

Hintergrund
Die Erstellung einer genehmigungsfähigen Planung ist einer der wesentlichen Schwerpunkte im Leistungsspektrum des Architekten. U. a. auf Grund komplizierter öffentlich-rechtlicher Vorschriften sowie auf Grund des üblichen Bauherrnwunsches zur weitestgehenden Baugrundausnutzung führt die Erstellung einer genehmigungsfähigen Planung zu manigfaltigen Haftungsrisiken (vgl. hierzu Haftung/.../genehmigungsfähige Planung.

Hinweis
Folgende wesentliche Grundsätze sollte der Architekt im Hinblick auf die Minimierung seiner Haftungsrisiken bei der Erstellung einer genehmigungsfähigen Planung beachten:

- Bereits in Lph 2 ist - so schreibt es auch § 15 II Nr. 2 HOAI vor - intensiver Kontakt mit der Behörde aufzunehmen, um die Genehmigungsfähigkeit der beabsichtigten Bebauung zu klären. Über die Ergebnisse der Verhandlungen mit der Behörde ist der Bauherr anschließend zu unterrichten. Zu beachten ist, dass die von der Behörde geäußerten Ansichten zur Genehmigungsfähigkeit nicht einen absoluten Maßstab für die Beantwortung der Frage der Genehmigungsfähigkeit darstellen. Insbesondere entlastet es den Architekten nicht, wenn die Behörde fehlerhaft von einer Genehmigungsfähigkeit ausgeht und eine etwaig erteilte Genehmigung später vom Verwaltungsgericht aufgehoben wird (vgl. Haftung/.../ Widerruf der Baugenehmigung). Andererseits ist nicht auszuschließen, dass eine Genehmigungsfähigkeit trotz ablehnender Ansicht der Baubehörde vorliegt. Für den Architekten heißt dies, dass er die von der Behörde geäußerte Ansicht nicht ohne weiteres hinnehmen darf, sondern ggf. überprüfen muss. Das Ergebnis dieser Prüfung hat er dem Bauherrn mitzuteilen.
- Erscheint die Genehmigungsfähigkeit des beabsichtigten Bauvorhabens von vornherein oder nach entsprechendem Kontakt mit der Behörde zweifelhaft, so hat der Architekt mit dem Bauherrn die Möglichkeit einer Bauvoranfrage zu erörtern. Eine Bauvoranfrage kann ein probates Mittel sein, um die Genehmigungsfähigkeit schneller und kostengünstiger zu überprüfen (vgl. zur Erforderlichkeit von Bauvoranfragen aber auch Urteile unter Haftung/.../genehmigungsfähige Planung).Zu beachten ist, dass vor allem bei schwierigen Rechtsfragen allein eine Bauvoranfrage den Bauherrn nicht immer ausreichend vor Schäden schützen kann (vgl. Haftung / .. / schwierige Rechtsfrage).
- Insbesondere wenn die Erteilung der Baugenehmigung in das Ermessen der Behörde gestellt ist, weil Befreiungs-/Abweichungstatbestände in Anspruch genommen werden müssen, aber auch, wenn die Genehmigungsfähigkeit im übrigen nicht völlig eindeutig ist, sollte der Architekt den Bauherrn veranlassen, ihn mit der Einholung von Nachbarzustimmungen zu beauftragen (im übrigen eine besondere Leistung gem. § 15 II Nr. 4 HOAI), jedenfalls soweit eine Betroffenheit nachbarlicher Belange nicht von vorneherein ausgeschlossen ist. Hierbei sollte jedenfalls eine schriftliche Zustimmungserklärung auf den sämtlichen Plänen sowie dem Lageplan niedergelegt werden.
- Über Fragen und Risiken der Genehmigungsfähigkeit ist der Bauherr durch den Architekten umfassend und nachweisbar aufzuklären. Insbesondere, wenn der Bauherr Wünsche äußert, die einer Genehmigung entgegenstehen könnten, ist der Bauherr hierauf eindeutig hinzuweisen. Auf die Folgen einer Ablehnung der Baugenehmigung, aber auch eines möglichen späteren Rechtsstreit und einer gerichtlichen Baustillegung, ist der Bauherr aufmerksam zu machen. Besteht der Bauherr gleichwohl auf der risikobehafteten Planung, so sollte der Architekt den Bauherrn eindeutig und möglichst schriftlich darauf hinweisen, dass er eine Haftung für die Verwirklichung der aufgezeigten Risiken nicht übernimmt, noch besser aber eine ausdrückliche, schriftliche Haftungsfreistellung mit dem Bauherrn vereinbaren(vgl. hierzu Haftung / Ausschluss und Einschränkung der Haftung / Handeln auf eigene Gefahr). Die Rechtsprechung des BGH hat in jüngeren Urteilen darauf hingewiesen, dass es den Parteien eines Architektenvertrages möglich sei, das Risiko der Genehmigungsfähigkeit der Planung des Architekten schon im Vertrag von diesem auf den Bauherrn zu verlagern (vgl. u.a. Tips & Mehr / .. / vereinfachtes Genehmigungsverfahren). Eine solche Verlagerung ist dem Architekten jdf. dann anzuraten, wenn die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens zweifelhaft ist (z.B. bei Außenbereichsvorhaben, ggf. aber auch schon bei schwierigen Abstandsflächen etc.).
- Der Architekt muss sich darüber im klaren sein, dass von ihm die Kenntnis der wesentlichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften verlangt wird. In welchem Umfange er genau ggf. auch schwierigere rechtliche Fragen der Genehmigungsfähigkeit zu lösen und den Bauherrn hierüber aufzuklären hat, ist nicht eindeutig geklärt und wird letztlich immer eine Frage des Einzelfalls und der Ansicht des entscheidenden Gerichts sein. Fest steht jedenfalls, dass der Architekt sich nicht ohne weiteres mit dem Argument wird entlasten können, er sei zur Lösung schwieriger rechtlicher Fragen nicht verpflichtet. Denn sobald sich der Architekt zur Lösung einer rechtlichen Frage, die für die Genehmigungsfähigkeit von Belang sein könnte, nicht in der Lage sieht, hat er den Bauherrn hierüber aufzuklären; im Ergebnis sollte der Architekt - sobald rechtliche Fragen auftreten, die er nicht mehr eindeutig zu beantworten weiß - dem Bauherrn raten, Rechtsrat einzuholen.

Verweise
Tipps und mehr / Haftung / Haftung bei der Planung
Haftung / Lph 1-5 Planungsfehler / genehmigungsfähige Planung
Tipps und mehr
Tipps und mehr / Haftung