Bauvoranfrage nicht durchgeführt: Honoraranspruch bei nicht erteilter Baugenehmigung?

Wird die Baugenehmigung nicht erteilt, so behält der Architekt seinen diesbezüglichen Honoraranspruch jedenfalls für die Leistungsphasen 3 und 4 nur dann, wenn der Bauherr trotz umfassender Aufklärung über die Risiken der Genehmigungsfähigkeit und dem Hinweis auf die Möglichkeit einer bloßen Bauvoranfrage ausdrücklich den Auftrag zur Entwurfs- und Genehmigungsplanung erteilt.

Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

In den Leistungsphasen 1 - 5 führen Planungsfehler zu einer Haftung des Architekten.

Ein besonderes Haftungsrisiko trifft den Architekten bei der Erstellung einer genehmigungsfähigen Planung.

Beispiel
(nach OLG Düsseldorf , Urt. v. 20.06.2000 - 21 U 162/99, BauR 2000, 1515 (vgl. ähnlich auch OLG Oldenburg, Urt. v. 21.11.2006 - 12 U 48/06; OLG Nürnberg, Urteil vom 14.12.2001 - 6 U 2285/01 -, Baurecht 2002,976; sowie OLG Oldenburg, Urteil vom 15.12.1999 - 2 U 187/99 -; OLG R 2001,328; BGH, Beschl)
Ein Architekt war mit der Genehmigungsplanung für ein Bauvorhaben im Außenbereich beauftragt worden. Zum Zeitpunkt der Beauftragung war bereits eine Bauvoranfrage eingereicht worden, deren Bescheid noch nicht vorlag. Der Architekt erarbeitete eine Genehmigungsplanung, eine Genehmigung wurde allerdings durch die Stadt endgültig nicht erteilt. Der Bauherr verlangt vom Architekten unter anderem bereits gezahltes Honorar für die Leistungsphasen 1-4 als Schaden zurück.

Das OLG Düsseldorf gibt der Klage des Bauherrn statt. Die Haftung für eine fehlerhafte Genehmigungsplanung entfalle nur im Ausnahmefall, der hier aber nicht vorliege. Ein solcher Ausnahmefall sei anzunehmen, wenn der Auftrag zur Erstellung der Genehmigungsplanung nur auf den Versuch gerichtet war, die Baugenehmigung zu erhalten. Dann ist geschuldeter Erfolg allein der Versuch, das heißt der Antrag auf die Baugenehmigung. Dies setze aber voraus, dass der Architekt den Bauherrn unter Ablehnung der eigenen Haftung ausreichend über etwaige Bedenken hinsichtlich der Genehmigung hingewiesen und ihn eingehend über die zu erwartenden Schwierigkeiten belehrt habe. Voraussetzung sei, dass der Bauherr mit der riskanten Planung einverstanden war und diese in Auftrag gegeben habe, obwohl er wusste, dass ihre bauordnungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit nicht gesichert ist.

Darüber hinaus müsste der Architekt den Bauherren aber nicht nur auf die Risiken des Bauantrages hinweisen, sondern auch auf die Möglichkeit der Beantragung eines Vorbescheides. Denn der Architekt dürfe den Bauherr nicht mit Kosten für eine Genehmigungsplanung belasten, wenn weniger aufwendige Architektenleistungen, z.B. eine Voranfrage unter Beifügung von Voreinwürfen, genügt hätten. Der Architekt müsste den Bauherren deshalb eingehend über das Risiko aufklären, dass dieser eingeht, wenn er sich mit der Einreichung eines Baugesuches, das heißt der Erstellung von Entwurf und Bauvorlagen (Leistungsphasen 3 und 4) vor der Klärung von Zweifelsfragen einverstanden erklärt. Bevor er die Entwurfs- und Genehmigungsplanung in Angriff nehme, müsse der Architekt im Regelfall die Bebauungsmöglichkeiten durch die Durchführung eine Bauvoranfrage klären und dürfe nur diejenige Leistungen erbringen, die notwendig seien um die Bauaufsichtsbehörden zu einer entsprechenden Entescheidung zu veranlassen.

Da entsprechende Aufklärungen durch den Architektenvorliegen nicht festzustellen seien, verliere diese jedenfalls sein Honorar für die Leistungsphasen 3 und 4 (gem. § 15 HOAI). Darüber hinaus könne der Architekt hier aber auch das Honorar für die Leistungsphasen 1 – 2 nicht verlangen, da zum Zeitpunkt seiner Beauftragung eine Bauvoranfrage bereits gestellt war, deren Bescheidung hätte abgewartet werden können.

Hinweis
Nach OLG Celle, Urteil vom 13.09.2001 (13 U 68/01), kann der Bauherr vom planenden Architekten keinen Schadensersatz in Höhe der Kosten für die Statik verlangen, wenn der Bauherr auf eine Bauvoranfrage zur Klärung der Bebaubarkeit eines Grundstückes verzichtet, obwohl ihm das Risiko des Scheiterns der Baugenehmigung bekannt war, und er bereits vor Erteilung der Baugenehmigung einen Statiker mit der Tragwerksplanung beauftragt.

Die Aufklärung über diese Erforderlichkeit einer Bauvoranfrage entfällt nur in Ausnahmenfällen z.B.
- wenn von vorne herein die Auslotung einer maximal Bebau unter Befreiungen beabsichtigt ist, (vgl. unter Haftung /... / Erforderlichkeit einer Bauvoranfrage)
- nach Ansicht des OLG Nürnberg, wenn der Bauherr ein kundiger Bauträger ist, der die Möglichkeiten einer Bauvoranfrage kennt (vgl. unter Haftung / ... / Erforderlichkeit einer BauanfrageII).

Verweise
Haftung / Lph 1-5 Planungsfehler / genehmigungsfähige Planung
Haftung
Haftung / Lph 1-5 Planungsfehler
Honoraranspruch
Honoraranspruch / Fälligkeit / vertragsgemäße Leistung