Baukostenüberschreitung: Wann entfällt der Vorteilsausgleich?

Eine Vorteilsausgleich bei einer Baukostenüberschreitung zu Gunsten des Architekten kann entfallen, wenn der Vorteilsausgleich dem Geschädigten nicht mehr zuzumuten ist und den Schädiger unangemessen entlastet.
 

Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

Ein Sonderbereich der Architektenhaftung stellt die Haftung für Bausummenüberschreitungen dar.

Steht eine Haftung des Architekten wegen Bausummenüberschreitung dem Grunde nach fest, so bereitet die Feststellung des Schadens oft Probleme.

Beispiel
(nach OLG Nürnberg , - Urteil vom 24.09.2016 – 6 U 521/17; BGH Beschluss vom 8.12.2021 – VII ZR 224/19 (NZB zurückgewiesen))
Ein Architekt wird beauftragt mit Architektenleistungen (Leistungsphasen 1 - 9) für den Umbau und die Erweiterung eines selbstgenutzten Einfamilienhauses. Die Auftraggeber wünschen einen Anbau an das Wohnhaus und die Errichtung einer Garage mit Carport sowie Umbau und Sanierung des Altbaus selbst. Der Architekt erstellt eine erste Kostenschätzung über DM 386.400,00. Auf Wunsch der Auftraggeber unterbreitet der Architekt diesen für eine reduzierte Modernisierungsmaßnahme mit verkleinertem Anbau ohne Garage und Carport  eine Kostenschätzung über DM 296.240,00. Die Bauherren entscheiden sich schließlich für die größere Lösung. Das Projekt wird weitgehend fremdfinanziert.

Zu einem Zeitpunkt, in welchem die Kosten schon weit mehr als DM 400.000,00 betrugen, stoppen die Auftraggeber das Projekt. Zur Fertigstellung nehmen die Auftraggeber weitere Darlehen auf. Etwa zwei Jahre später wurde der Anbau und das Wohnhaus und dann auch die Garage fertiggestellt. Umbau und Sanierung des Altbaus waren selbst zu Beginn des Prozesses noch nicht vollständig abgeschlossen. Die tatsächlichen Baukosten sind auf etwa DM 555.500,00 einzuschätzen. Die Auftraggeber tragen vor, sie hätten - richtig beraten - die kleinere Lösung gewählt. Sie fordern Schadensersatz in Höhe der Baukosten, die sie nach ihrer Ansicht zuviel gezahlt hätten. Der Architekt trägt vor, die Auftraggeber müssten sich den Wertzuwachs des Gebäudes zurechnen lassen.
 
Mit diesem Argument hat der Architekt nur teilweise Erfolg. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erleide der Bauherr insoweit keinen Schaden, als der zu seinen Lasten gehende Mehraufwand zu einer Wertsteigerung des Objektes führe (vgl. BGH Urteil v. 21.05.2015). Wenn diese Maßstäbe zur Schadensberechnung unter Berücksichtigung etwaiger Vorteile im Einzelfall zu einem Ergebnis führten, dass dem Zweck des Ersatzanspruchs zuwiderläuft, d. h., dem Geschädigten nicht mehr zuzumuten sei und den Schädiger unangemessen entlaste, sei ein Vorteilsausgleich zu begrenzen. 

Hier stelle sich zunächst die Frage, ob eine Anrechnung des Nutzungsvorteils am (größeren) Anbau angemessen sei. Dies sei zu verneinen. Die Bauherren hätten sich hier, wenn ihnen die wahren Baukosten bekannt gewesen wären, für die kleinere Variante des Anbaus entschieden. Den größeren Anbau haben sie mit hohen Schulden, einer überdurchschnittlich langen Bauphase, jahrelangen Geldsorgen und erheblichen Einschränkungen in ihrer gewohnten und gewünschten Lebensführung erkauft. Eine Anrechnung der Nutzungsvorteile, die hier einer aufgedrängten Bereicherung gleichkomme, widerlaufe entsprechend dem Zweck des Ersatzanspruchs. Anders verhalte es sich mit der Wertsteigerung des Verkehrswertes des Grundstücks. Dabei sei gegenüberzustellen der tatsächliche Verkehrswert des heutigen Grundstückes dem Wert, den das Grundstück heute tatsächlich hätte, wenn die kleinere Variante verfolgt worden wäre. Nach sachverständiger Schätzung liege diese Differenz bei rund Euro 29.000,00.

Hinweis
Tatsächlich dürfte es in jedem Einzelfall sehr schwierig sein, zwischen dem Für und dem Wider eines Vorteilsausgleiches abzuwägen. Hier scheint es sich um eine salomonische Entscheidung zu handeln.