Baukostenobergrenze: wie gehe ich damit um?

Häufig werden Planerbüros heutzutage mit vertraglichen Baukostenobergrenzen konfrontiert; es stellt sich die Frage, wie  entsprechende Anliegen von Bauherrn zu bewerten sind.

Hinweis
1. Was schuldet der Architekt/die Architektin (im Folgenden aus Gründen der besseren Lesbarkeit nur noch Architekt) im Hinblick auf Kosten (ohne Baukostenobergrenze)?
 
Der Architekt schuldet unter anderem eine Beratung zu den voraussichtlichen Kosten des Bauvorhabens gemäß den Wünschen des Bauherrn, die Darstellung von Zielkonflikten, und er schuldet natürlich Kostenermittlungen, u.a. die Kostenschätzung und die Kostenberechnung. Die Kostenermittlungen müssen die endgültigen Kosten des Bauvorhabens (nach dem jeweiligen Planungsstand) sachgerecht und angemessen genau prognostizieren. Je weiter die Planung voranschreitet, desto genauer sollte die Prognose sein. Diese Vorgaben sind in die sogenannte „Toleranz“-Rechtsprechung eingeflossen, nach welcher einem Architekten regelmäßig bei einer Kostenschätzung eine Toleranz zusteht von ca. 30 %, bei einer Kostenberechnung nur noch von etwa 20 %. Nach jüngeren, wohl richtigen Ansichten sind die genannten Toleranzen allerdings bestenfalls erste Anhaltspunkte, entscheidend für die Frage einer Pflichtverletzung sind vielmehr die von dem Architekten im Zeitpunkt der Kostenermittlung zu verlangenden Kenntnisse, das heißt: konnte es der Architekt im Zeitpunkt der Erstellung der Kostenermittlung besser wissen, hätte er die Kostensteigerung vorhersehen können?
 
Hätte der Architekt die Kostensteigerung vorhersehen können, hat er sie aber im Rahmen seiner Kostenermittlung gleichwohl nicht berücksichtigt, liegt eine Pflichtverletzung vor. Aus einer Pflichtverletzung – selbst ohne Verschuldensvorwurf – ergeben sich für den Architekten bereits erhebliche Rechtsfolgen: Er ist verpflichtet, erforderliche Umplanungsleistungen als „Nachbesserung“ kostenfrei zu erbringen. Weiter steht dem Bauherrn nach Ablauf einer zur Nachbesserung gesetzten Frist oder bei Unmöglichkeit einer Nachbesserung auch ein außerordentliches Kündigungsrecht zu; dieses kann – wenn der Bauherr das Vorhaben abbricht und die Leistungen nicht weiterverwendet – sogar zu einem vollständigen Honorarausfall führen.
 
Kann dem Architekten über die reine Pflichtverletzung hinaus auch ein Schuldvorwurf gemacht werden (ein Verschulden wird gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet), haftet der Architekt weiter auf Ersatz durch die Kostenüberschreitung verursachter Schäden.
 
2. Zu welcher Haftungsverschärfung führt die Vereinbarung einer Baukostenobergrenze?
 
Architekt und Bauherr vereinbaren in dem Vertrag, mit welchem der Architekt für die Leistungsphasen 1 bis 8 für ein kleines Mehrfamilienhaus beauftragt wird, eine Baukostenobergrenze in Höhe von € 800.000,00. Der genannte Betrag wird nicht lediglich als Baukostenziel vereinbart, sondern als feste Obergrenze (als Beschaffenheit des Werks). Damit verspricht der Architekt, dass die Kosten für das Vorhaben die Kostenobergrenze nicht überschreiten werden.
 
Weitgehend einig ist man sich darüber, dass die Vereinbarung einer Baukostenobergrenze die oben genannten „Toleranzen“ entfallen lässt. Das heißt, dass eine Pflichtverletzung des Architekten bereits dann anzunehmen ist, wenn die im Vertrag genannte Baukostenobergrenze auch nur in ganz geringer Höhe überschritten wird. Die Tatsache, dass die Überschreitung der Obergrenze auf Umstände zurückgeht, die für den Architekten gar nicht vorhersehbar waren (und entsprechend im Rahmen der „Toleranz“-Rechtsprechung eine Pflichtverletzung  nicht verursacht hätten), spielt keine Rolle mehr. Ob der Planer die Pflichtverletzung vermeiden kann, indem er noch während der Umsetzung des Bauvorhabens - in dem Augenblick, in welchem sich zeigt, dass aufgrund nicht vorhersehbarer Umstände die Baukosten über die Obergrenze steigen - Bedenken gegenüber dem Bauherrn anmeldet, ist ungeklärt.
 
Diese durch die Überschreitung der Kostenobergrenze begründete Pflichtverletzung führt dann – wie gesagt auch ohne Verschuldensvorwurf – bereits zu der oben beschriebenen Haftung: Der Architekt ist zur kostenfreien Umplanung verpflichtet. Dem Bauherrn steht nach Ablauf einer Nachbesserungsfrist oder bei Unmöglichkeit der Nachbesserung ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Darüber hinaus ist das Honorar des Architekten gedeckelt, da er im Hinblick auf die anrechenbaren Kosten an den Betrag der Kostenobergrenze gebunden ist.
 
Für eine weitergehende Haftung auch auf Schadensersatz wird im Falle der Überschreitung einer Kostenobergrenze das Verschulden vermutet (s.o.); nicht ganz klar ist, mit welchen möglichen Argumenten ein Architekt sich von dem vermuteten Verschuldensvorwurf befreien kann: ob insbesondere solche Umstände, die er infolge des vorstehenden „Entfalls der Toleranzen“ gegenüber einer Pflichtverletzung gerade nicht mehr vorbringen kann, ihm nunmehr als Argument zur Vermeidung eines Verschuldens dienen können, ist nach Ansicht des Unterzeichners eher zweifelhaft und bisher ungeklärt. Er wird sich, wenn überhaupt, wohl nur mit absolut unvorhersehbaren und sehr außergewöhnlichen Umständen entschuldigen können.
 
Zu beachten ist zudem: Die Haftpflichtversicherung des Architekten wird ihm in jedem Fall für etwaige, von ihm durch Überschreitung von Kostenobergrenzen verursachte Schäden aufgrund entsprechender Ausschlussklauseln Deckungsschutz nicht gewähren müssen (für etwaigen Honorarausfall ohnehin nicht).
 
3. Sollte die Vereinbarung einer Baukostenobergrenze immer verweigert werden?
 
Ungeachtet der strengen Haftung des Architekten gibt es natürlich berechtigte Interessen des Bauherrn an einer Baukostenobergrenze als Beschaffenheitsvereinbarung. Steht dem Bauherrn von vornherein nur ein begrenztes Budget zur Verfügung, kann jede Überschreitung dieses Budgets den Bauherrn in allergrößte Not bringen. Entsprechend ist es durchaus sachgerecht, wenn der Bauherr von seinem Architekten die vertragliche Zusage fordert, ein bestimmtes Budget nicht zu überschreiten, soweit das Bauprogramm noch offen ist. „Plane mir ein Einfamilienhaus, welches nicht mehr kostet als € 300.000,00 brutto“: eine vom Architekten jedenfalls grundsätzlich durchaus zu meisternde Aufgabe. In dem Vertrag mit dem Bauherrn sollte klargestellt werden, dass der Architekt in Abstimmung mit dem Bauherrn ein Bauprogramm mit einem angemessenen Puffer zur Kostenobergrenze ausgearbeitet und dass unvorhergesehene Kostensteigerungen gegebenenfalls durch eine Minderung des Bauprogramms aufgefangen werden müssen; entsprechende Umplanungsleistungen wären zu vergüten. Klarzustellen wäre jedenfalls weiter, dass der Architekt verantwortlich zeichnet im eigentlichen Sinne nur für seine eigenen Leistungen betreffend die Kosten der Kostengruppe 300, ggf. KG 200, für die der anderen Planer sowie für die weiteren Kostengruppen 400 – 700 nur in dem durch die Rechtsprechung erarbeiteten Umfang (insbesondere Plausibilitätsprüfung).
 
Unter Berücksichtigung des Vorstehenden wäre die Vereinbarung einer Kostenobergrenze bei offenem Bauprogramm für den Architekten tragbar: Denn das Risiko unvorhersehbarer Kostensteigerungen bliebe mittelbar – über den Weg der Bauprogramm-Minderung – beim Bauherrn.
 
4. Baukostenobergrenze bei gleichzeitig festgelegtem Bauprogramm: was bedeutet das?
 
Zunehmend häufig haben Bauherrn, insbesondere professionelle, nicht nur genaue Vorstellungen über das Budget, welches höchstens zu investieren ist, sondern auch über das zu erstellende Gebäude; d. h. das Bauprogramm ist bereits in weitergehendem Umfange ausgearbeitet und festgelegt (möglicherweise auch mit sachlichen Hintergründen, weil es sich z.B. um eine geförderte Maßnahme handelt). Manchmal liegt einem solchen Bauprogramm ein vom Bauherrn selbst erstelltes Raumprogramm zugrunde, manchmal auch Leistungen des Architekten, gegebenenfalls auch aus den Leistungsphasen 1 und 2 (nicht selten soll gar die Kostenschätzung des Architekten gleichzeitig als Kostenobergrenze dienen).
 
Unterschreibt ein Architekt einen Vertrag, in dem sowohl ein klares Bauprogramm festgelegt ist als auch eine Baukostenobergrenze, verspricht der Architekt mithin nicht nur, die Kosten nicht überschreiten zu wollen, sondern er verspricht entscheidend darüber hinaus, dass das festgelegte Bauprogramm zu den Kosten der Kostenobergrenze (ohne Toleranzen) umzusetzen ist. Insbesondere steht ihm also als Instrument der Kostensteuerung eine mit dem Bauherrn abzustimmende Minderung des Bauprogrammes nicht mehr ohne Weiteres zur Verfügung. Überschreiten am Ende die tatsächlichen Kosten des durchgeführten Bauvorhabens (nach Bereinigung von Bauprogrammänderungen) die Kosten der Kostenobergrenze, wird hierdurch eine Pflichtverletzung des Architekten begründet; infolge des Vorliegens einer Pflichtverletzung drohen dem Architekten mithin Verpflichtung zur kostenlosen Umplanung und Honorarkappungsgrenze (s.o.); das Risiko eines erheblichen oder vollständigen Honorarausfalls infolge außerordentlicher Kündigung des Bauherrn wächst erheblich, weil eine Nachbesserung vor dem Hintergrund des festgelegten Bauprogramms häufig gerade nicht möglich ist. Zu beachten: Alles Vorstehende gilt auch dann, wenn die Umstände, die zur Kostenüberschreitung geführt haben, für den Architekten nicht vorhersehbar waren. Ob der Planer die Pflichtverletzung vermeiden kann, indem er bei unvorhersehbaren Kostensteigerungen Bedenken gegenüber dem Bauherrn anmeldet, ist wie gesagt ungeklärt.
 
5. Baukostenobergrenze mit festgelegtem Bauprogramm: wie gehe ich damit um?
 
Mit dem Ansinnen des Bauherrn gegenüber dem Architekten, eine Vereinbarung zu einer Baukostenobergrenze zu unterzeichnen, wünscht der Bauherr vom Architekten im Ergebnis eine Aussage zu den zukünftigen Kosten eines festgelegten Bauprogramms, die gerade über den normalen Pflichtenkreis des Architekten im Rahmen einer Kostenermittlung und auch über das Berufsbild des Architekten hinausgeht: Der Architekt soll nicht nur einstehen für das, was für ihn im Zeitpunkt der Ermittlung zumutbar erkennbar ist, sondern er soll darüber hinaus auch einstehen für Kostenentwicklungen, die gerade nicht erkennbar sind (anderenfalls nämlich könnte der Bauherr es bei der Haftung des Architekten für fehlerhafte Kostenermittlungen belassen).
 
Auch das Bedürfnis des Bauherrn, für sein festgelegtes Bauprogramm Kostensicherheit zu gewinnen, rechtfertigt eine entsprechende Vereinbarung einer Baukostenobergrenze nicht. Da der Architekt so wenig wie der Bauherr die zukünftigen Entwicklungen vorhersehen kann, führt die Vereinbarung einer Baukostenobergrenze im Architektenvertrag für den Bauherrn auch zu keiner Baukostensicherheit. Sie führt lediglich dazu, dass der Bauherr das Risiko unvorhersehbarer Entwicklungen auf einen neuen Haftungspartner abwälzt. Wieso der Architekt anstatt des Bauherrn ein solches Risiko tragen soll, ist nicht erklärlich. Der Haftungspartner Architekt ist zudem durch den Bauherrn auch noch schlecht gewählt, denn – wie gesagt – der Architekt wird am Ende nur mit seinem persönlichen Vermögen haften können.
 
Strebt der Bauherr größere Budgetsicherheit an, so muss er das Bauprogramm öffnen. Möchte der Bauherr ein bestimmtes Bauprogramm zu fixen Kosten verwirklichen, sollte er vielleicht einen Generalübernehmer mit Festpreisgarantie beauftragen; dieser wird sich dann auch die Übernahme des Risikos entsprechend bezahlen lassen.
 
Die Zusage eines Architekten am Anfang eines Vorhabens, dass das Vorhaben gemäß festgelegtem Bauprogramm zu einem Betrag „x“ errichtet werden kann, wird nach Ansicht des Verfassers in der Regel unseriös sein; entsprechendes gilt für das Ansinnen des Bauherrn.
 
 

Verweise
Sonderthemen
Haftung / Lph 1-9 Bausummenüberschreitung