Baugenehmigung mit Auflagen: Architekt haftet

Der Architekt schuldet eine genehmigungsfähige Planung; Auflagen, die auf eine vom Vertrag abweichende Bauausführung hinauslaufen, können einen Mangel des Architektenwerks begründen.

Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

In den Leistungsphasen 1 - 5 führen Planungsfehler zu einer Haftung des Architekten.

Ein besonderes Haftungsrisiko trifft den Architekten bei der Erstellung einer genehmigungsfähigen Planung.

Beispiel
(nach nach BGH , Urt. v. 19.02.1998 - VII ZR 236/96 -; NJW-RR 1998, 952)
Ein Architekt erstellte auftragsgemäß für den Bauherrn eine Genehmigungsplanung. Die Baugenehmigungsbehörde genehmigte die Planung des Architekten, allerdings mit nicht unerheblichen Auflagen. Der Architekt macht sein Honorar geltend. Der Bauher hält dem Architekten mangelnde Vertragserfüllung entgegen.

Das OLG als Vorinstanz hatte entschieden, daß die Auflagen nicht die Mangelhaftigkeit der Planung begründeten, der Bauherr habe nunmehr die Planung zu ändern oder zu ergänzen. Der BGH stellt höhere Anforderungen an eine genehmigungsfähige Planung und hebt das Urteil auf. Der Architekt, der sich dazu verpflichtet habe, eine genehmigungsfähige Planung zu erstellen, schulde eine dem Vertrag entsprechende genehmigungsfähige Planung. Auflagen der Genehmigungsbehörde, die auf eine vom Vertrag abweichende Bauausführung hinausliefen, begründeten eine Mangel des Architektenwerks, wenn deshalb eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder der Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder zu dem nach dem Vertrage vorausgesetzten Gebrauch aufgehoben oder gemindert sei. Der Bauherr sei nicht verpflichtet, seine Planung entsprechend der genehmigten Planung zu ändern.

Hinweis
Der für das Architektenrecht zuständige Senat des BGH bestätigt hier erstmals, daß die Genehmigungsfähigkeit der Planung zu dem vom Architekten geschuldeten Erfolg gehört. Er geht gleich noch einen Schritt weiter, wenn er feststellt, daß sogar eine erteilte, aber mit Auflagen versehene Baugenehmigung u.U. für eine ordnungsgemäße Erbringung der Leistung nicht ausreichend ist.

Das Urteil wird einige Probleme aufwerfen, insbesondere weil es an klaren Abgrenzungskriterien fehlt; hier kann zunächst nur allgemein auf eine paar Punkte aufmerksam gemacht werden:

- Nicht jede Auflage begründet einen Mangel; ein Mangel ist nur anzunehmen, wenn eine Auflage eine vom Vertrag abweichende Bauausführung erfordert und aufgrund der abweichenden Bauausführung eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder der Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder zu dem nach dem Vertrage vorausgesetzten Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist (§ 633 I BGB, wegen Änderung der Rechtslage altes Recht ! vgl. zum neuen Recht Schuldrechtsreform 2002). Dies ist im Einzelfall zu prüfen. Für den Bauherrn dürfte es allerdings oft nicht allzuschwer sein, zumindest eine Wert- oder Tauglichkeitsminderung des Bauwerks aufgrund einer Auflage geltend zu machen.
- Begründet die Auflage einen Mangel, so ist weiter zu prüfen, ob die Erteilung der Auflage nicht rechtswidrig erfolgte. Denn eine Mangelhaftigkeit der Planung kann grds. nur angenommen werden, wenn die Auflage nach geltendem öffentlichen Baurecht zu Recht erteilt werden konnte.
- Ist die Auflage nicht rechtmäßig erteilt worden, so kann der Bauherr (unter Einhaltung der Fristen !) gegen die Auflage vorgehen. Zu beachten ist hier allerdings, daß ein solches Vorgehen (Widerspruch, Klage) erhebliche Verzögerungen mit sich bringen kann.
- Begründet die Auflage einen Mangel und ist sie rechtmäßig erteilt worden, so kann der Bauherr seine Gewährleistungsrechte geltend machen. Zu beachten ist, daß der Architekt zunächts grds. ein Nachbesserungsrecht hat. Es wird aber für den Architekten u.U. schwierig sein, eine geänderte, auflagenfrei genehmigungsfähige Planung zu erstellen, die gleichzeitig noch eine mangelfreie Erfüllung des geschlossen Vertrages darstellt.
- Ist eine Nachbesserung nicht möglich oder lehnt der Architekt die Nachbesserung ab, so ist er weiteren Gewährleistungsansprüchen des Bauherrn (Rückgängigmachung des Vertrages, Minderung, ggfs. Schadensersatzansprüchen, §§ 634, 635 BGB [wegen Änderung der Rechtslage altes Recht ! vgl. zum neuen Recht Schuldrechtsreform 2002]) ausgesetzt; die Rückgängigmachung des Vertrages ist allerdings ausgeschlossen, wenn der Wert oder die Tauglichkeit des Werks nur unerheblich gemindert ist (§ 634 III BGB [wegen Änderung der Rechtslage altes Recht ! vgl. zum neuen Recht Schuldrechtsreform 2002]).

Für den Architekten ist vor allem zu beachten:

- Er sollte frühzeitig mit der Behörde Kontakt aufnehmen und sich nach möglichen Auflagen im Rahmen seiner Planung erkundigen. Ggfs. sollte eine Bauvoranfrage in Betracht gezogen werden. Wichtig ist, daß der Architekt dem Bauherrn nicht die Realisierbarkeit einer Bauausführung verspricht, die nachher nicht oder nur mit Auflagen genehmigungsfähig ist.
- Ist die Erteilung einer (rechtmäßigen) Auflage zu erwarten, so sollte er den Bauherrn hierüber (nachweisbar) aufklären. Wird die Planung nicht von vorneherein angepaßt, so sollte schriftlich niedergelegt werden, daß der Bauherr das Baugesuch trotz der voraussichtlichen Erteilung der Auflage in ungeändeter Form zu stellen wünscht.
- Wird eine nicht vorhergesehene Auflage erteilt, so ist zu klären, ob die Auflage rechtmäßig erteilt wurde und einen Mangel begründet; ggfs. ist gegen die Erteilung der Auflage durch die Behörde vorzugehen. Hierauf sollte der Architekt den Bauherrn (nachweisbar) aufmerksam machen.

(s. hierzu nun auch Urteil des BGH Haftung / .. / Herstellung der Genehmigungsfähigkeit durch Umplanung)

Verweise
Haftung / Lph 1-5 Planungsfehler / genehmigungsfähige Planung
Haftung
Haftung / Lph 1-5 Planungsfehler