Bauen im Bestand: Genehmigungsstatus des Bestandes prüfen!

Wünscht der Bauherr einen Umbau im Bestand, um eine bestimmte Nutzung verwirklichen zu können, hat der Architekt in jedem Fall zu prüfen, ob und inwieweit eine bereits vorliegende Genehmigung für das Bestandsgebäude die vom Bauherrn beabsichtigte Nutzung abdeckt.

Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

In den Leistungsphasen 1 - 5 führen Planungsfehler zu einer Haftung des Architekten.

Ein besonderes Haftungsrisiko trifft den Architekten bei der Erstellung einer genehmigungsfähigen Planung

Beispiel
(nach OLG Karlsruhe , Urt. v. 24.10.2016 - 19 U 188/14)
Ein Bauherr beauftragt einen Architekten u. a. mit dem Umbau eines unter einer Garage befindlichen Raumes. Der Bauherr hatte als Kind bereits selber in diesem Raum gewohnt, sein Vater hatte diesen Raum später als Arbeitszimmer benutzt. Der Bauherr beabsichtigt nun voraussichtlich eine Vermietung des Raums. Im Rahmen der Planung und des Umbaus des Raums stellt sich heraus, dass die Nutzung dieses Raumes als Aufenthaltsraum im Sinne der Landesbauordnung weder genehmigt noch (wohl wegen Abstandsflächenverstößen durch die Entprivilegierung der Garage) genehmigungsfähig ist.

Der Bauherr macht die jedenfalls teilweise umsonst vorgenommenen Investitionen gegenüber dem Architekten als Schadensersatz geltend und obsiegt in dem Rechtsstreit sowohl vor dem Landes- als auch vor dem Oberlandesgericht. Selbst die Tatsache, dass der Architekt hier lediglich mit den Leistungsphasen 1-3 und 5 ff., also gerade nicht mit der Genehmigungsplanung beauftragt war, hindere – so die Gerichte – nicht die Pflichtverletzung und Haftung des Architekten. Denn mit der Frage der Genehmigungsfähigkeit habe sich der Architekt bereits auch in den Leistungsphasen 1-3 auseinanderzusetzen und gegebenenfalls Hinweise an den Bauherrn zu erteilen.

Hinweis
Beim Bauen im Bestand geht der Weg des Architekten anfangs immer in die Hausaktenregistratur der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Im Einzelnen hat der Architekt hier zu prüfen, welchen Genehmigungsstatus das Gebäude, bezüglich dessen er einen Auftrag erteilt erhalten hat, innehat. Dabei geht es u. a. um die Fragen:

• Ist das Gebäude überhaupt jemals genehmigt worden?
• Welche genauen Nutzung ist genehmigt worden?
• Ist das Gebäude auch entsprechend der Genehmigung errichtet und genutzt worden (da anderenfalls der durch die Genehmigung vermittelte Bestandsschutz möglicherweise verloren geht)?
• Wenn keine Genehmigung vorliegt, hat das Bestandsgebäude möglicherweise auf andere Art Bestandsschutz erhalten?
• Ist ein durch Baugenehmigung oder anders etwaig begründeter Bestandsschutz später verloren gegangen, weil vielleicht Umbauten oder Nutzungsänderungen stattfanden, die den Bestandsschutz haben entfallen lassen?

und am Ende auch noch:

• Führt möglicherweise die nunmehr beabsichtigte Maßnahme zum Entfall des Bestandsschutzes? 

Siehe zu Bestandsschutzfragen allgemein bei Tipps und mehr: Bestandsschutz im öffentlichen Baurecht.