Bauen im Bestand: Abriss als pflichtgemäße Empfehlung

Es stellt eine Pflichtverletzung dar, wenn ein Planer dem Auftraggeber zu einer Sanierung rät, obwohl die Sanierungskosten in keinem vernünftigen Verhältnis zur verbleibenden Nutzungszeit im Vergleich zu den Kosten eines Neubaus stehen.

Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

Ein Sonderbereich der Architektenhaftung stellt die Haftung für Bausummenüberschreitungen dar.

Voraussetzung einer Haftung wegen Bausummenüberschreitung ist zunächst eine Pflichtverletzung des Architekten.

Beispiel
(nach OLG Celle , - Urteil vom 15.06.2017 – 5 U 92/16; BGH, Beschluss vom 11.03.2020 – VII ZR 167/17 – NZB zurückgewiesen)
In einem vom Bauherrn beauftragten Prüfungsbericht kommt ein Ingenieur zu der Einschätzung, dass unter gewissen Vorbehalten eine Brücke zu Gesamtkosten in Höhe von € 140.000,00 bei einer Reststandzeit von ca. 25 Jahren zu sanieren sei, währenddessen für einen Brückenneubau rund € 600.000,00 anfallen würden. Entsprechend sei die Sanierung der Brücke einem Neubau vorzuziehen. Daraufhin wird der Ingenieur vom Bauherrn mit den Leistungsphasen 1-4 Objektplanung und 2-4 der Tragwerksplanung beauftragt. Die Vergabe und Bauleitung überträgt der Bauherr einem anderen Ingenieur. Das günstigste Angebot für die Sanierung auf die Ausschreibung des zweiten Ingenieurs hin lautet auf rund € 460.000,00. In einem selbstständigen Beweisverfahren stellt später ein Sachverständiger fest, dass die Sanierung Kosten in Höhe von € 675.000,00 erforderlich gemacht hätte, für einen Neubau wären € 605.000,00 zu veranschlagen. Der Bauherr lässt die Brücke abreisen und nimmt den Ingenieur unter anderem in Höhe derjenigen Kosten auf Schadensersatz in Anspruch, welche für die Beauftragung des zweiten Ingenieurs in Höhe von rund € 29.000,00 angefallen waren. Das OLG Celle gibt der Klage mit dem oben zitierten Leitsatz vollständig statt.

Hinweis
Ermittelt ein Planer Kosten unrichtig, stellt dies gegenüber dem Bauherrn grundsätzlich eine Pflichtverletzung dar. Problematisch sind Ansprüche des Bauherrn, wenn das Bauvorhaben (bereits) durchgeführt wurde. Dann scheitern häufig Schadensersatzansprüche gegenüber dem Planer, da die Rechtsprechung dem Bauherrn den etwaigen Wertzuwachs des Gebäudes infolge der Kostenüberschreitung als Vorteil zurechnet (und entsprechend einen Schaden entfällt – vergleiche OLG Hamm, Urt. v. 22.04.1993).

Gelegentlich wird versucht, einen Schadensersatzanspruch ggf. selbst bei Durchführung des Bauvorhabens mit der Argumentation geltendzumachen, man hätte – wären die richtigen Kosten rechtzeitig bekannt gewesen – sich von vornherein für einen Abriss mit Neubau anstatt eines Umbaus (oder aber anstatt eines Neubaus für einen anderen Neubau) entschieden. Der Bauherr muss hierfür allerdings immerhin beweisen können, dass er sich im Falle einer richtigen Beratung durch den Architekten tatsächlich für die Alternative entschieden hätte (was nicht immer leicht sein muss, vergleiche OLG Köln, Urteil vom 19.08.2013, insbesondere, wenn es nicht nur um wirtschaftliche Fragen geht). Geht es im Wesentlichen um wirtschaftliche Fragen und ist die Unwirtschaftlichkeit der Sanierung so eindeutig wie im vorliegenden Fall, so wird die Haftung des Planers unumgänglich (insoweit war es hier für den Planer sogar noch glücklich, dass der Bauherr die Sanierung früh genug abgebrochen hatte).

Verweise
Haftung / Lph 1-9 Bausummenüberschreitung / Pflichtverletzung
Haftung / Lph 1-9 Aufklärungs- u. Beratungspflichten / steuerliche u. wirtschaftliche Ziele