BGH zum Vorteilsausgleich bei Baukostenüberschreitung

Bei einer Baukostenüberschreitung erleidet der Bauherr keinen Schaden, soweit der Mehraufwand zu einer Wertsteigerung des Objektes führt; die Vermögenslage des Bauherrn mit und ohne die Pflichtverletzung des Architekten ist zu vergleichen.

Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

Ein Sonderbereich der Architektenhaftung stellt die Haftung für Bausummenüberschreitungen dar.

Steht eine Haftung des Architekten wegen Bausummenüberschreitung dem Grunde nach fest, so bereitet die Feststellung des Schadens oft Probleme.

Beispiel
(nach BGH , Urt. v. 21.05.2015 - VII ZR 190/14 )
Ein Planer wird mit den Leistungsphasen 1 – 8 beauftragt, die Parteien vereinbaren eine Baukostenobergrenze in Höhe von 530.000,00 €. Die tatsächlichen Baukosten überschreiten das vereinbarte Limit um 47.667,70 €. Neben den Finanzierungskosten machen die Bauherren vorstehenden Betrag als Schaden gegenüber dem Architekten geltend. Ein im Prozess eingeholtes Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass das mit dem Einfamilienhaus der Kläger bebaute Grundstück einen Sachwert von 526.000,00 € habe.

 

Die Berufungsinstanz hatte dem Anspruch der Kläger stattgegeben. Der Schadensersatzanspruch entfalle nicht im Wege des Vorteilsausgleichs. Richtig sei zwar, dass der Bauherr insoweit keinen Schaden erleide, als der zu seinen Lasten gehenden Mehraufwand zu einer Wertsteigerung des Objektes geführt hat. Eine solche Wertsteigerung sei hier aber – wie das Gutachten zeige – gerade nicht gegeben.

 

Der BGH hebt das Berufungsurteil auf und weist die Angelegenheit zurück. Die hier entscheidende Frage, ob der zur Lasten des Bauherrn gehende Mehraufwand im Rahmen der Baukostenüberschreitung zur einer Wertsteigerung des Objektes geführt habe, sei durch einen Vergleich der Vermögenslage des Bauherrn mit und ohne Pflichtverletzung des Architekten vorzunehmen. Entsprechend habe hier das Berufungsgericht die Vermögenslage einerseits einschließlich des Grundstückwertes ohne Pflichtverletzung und andererseits die Vermögenslage einschließlich des Grundstückwertes mit Pflichtverletzung gegenüber stellen müssen. Hierzu bedürfte es der Feststellung, welche Gewerke die Bauherrn kostengünstiger gestaltet oder nicht durchgeführt hätten, um auf diesen Hintergrund durch einen Sachverständigen den Grundstückswert zu ermitteln.

Hinweis
Die Entscheidung des BGH ist sicherlich richtig. Es kann kaum sein, dass dem Architekten die Möglichkeit, einen Vorteilsausgleich – also die Wertsteigerung in Folge der Mehrkosten – nachzuweisen alleine deshalb verloren geht, weil aus möglicherweise völlig anderen Gründen das Objekt in einer Wertermittlung nicht den Wert der Baukosten erreicht. Würde sich in dem besprochenen Fall herausstellen, dass das Objekt mit den von den Bauherrn vorzutragenen Einsparungen (von etwa 50.000,00 €) eben auch 50.000,00 € weniger wert gewesen wäre, nämlich 476.000,00 €, so würde die Pflichtverletzung des Architekten eben insoweit zu keinem Schaden beim Bauherrn geführt haben. Vorstehendes zu prüfen, hat der BGH dem Berufungsgericht bei der Zurückverweisung aufgegeben.