BGH kassiert verbreitete Klausel zum Betretungsrecht des Architekten!

Der BGH erachtet eine verbreitete Klausel zum Betretungsrecht des Architekten wegen Verstoßes gegen die AGB-Regeln als unwirksam: Wie kann das Betretungsrecht in Verträgen nunmehr formuliert werden?

Hintergrund
In von Architekten vorgelegten Musterverträgen hieß es in der Vergangenheit zum Betretungsrecht des Architekten häufig:
 
Der Auftragnehmer ist berechtigt – auch nach Beendigung dieses Vertrages – das Bauwerk oder die bauliche Anlage in Abstimmung mit dem Auftraggeber zu betreten, um fotografische oder sonstige Aufnahmen zu fertigen.

Diese Klausel hat der BGH nunmehr als unwirksam erachtet (Urteil vom 29.04.2021 -  I ZR 193/20), weil sie bei der gebotenen Auslegung den Auftraggeber entgegen den Geboten von Treue und Glauben unangemessen benachteilige, § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Es stellt sich nunmehr die Frage, ob und wie Regelungen in Architektenverträgen zu Gunsten des Architekten getroffen werden können, die dem Architekten jedenfalls grundsätzlich ein Recht zum Betreten des Bauwerks zur Fertigung von fotografischen oder sonstigen Aufnahmen einräumen, ohne dass solche Regelungen erneut von vorneherein unwirksam sind.

Hinweis
Regelungen, die Architekten in Architekten-Musterverträgen zu ihren Gunsten treffen, sind Allgemeine Geschäftsbedingungen und tragen naturgemäß ein gewisses Risiko in sich, wegen unangemessener Benachteiligung des Bauherrn/Auftraggebers nach den Regeln der §§ 305 ff. (früher AGB-Gesetz) unwirksam zu sein. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Architekt als Verwender dem Bauherrn den Vertrag vorlegt (die Unwirksamkeitskontrolle nach den AGB-rechtlichen Regelungen findet immer nur zu Ungunsten desjenigen statt, der die AGBs vorlegt, dem Verwender). Schon von daher kann eine Formulierung, die einem Architekten das Recht einräumen soll, dass Eigentum des Bauherrn, das Bauwerk, zu betreten, nicht als mit Sicherheit wirksam dargestellt werden. Unberücksichtigt bleibt auch die Konstellation, dass der Auftraggeber gar nicht späterer Eigentümer des Bauwerkes ist.

Ungeachtet dessen kann natürlich versucht werden, eine Regelung zu schaffen, die – ohne das Betretungsrecht des Architekten vollständig aufzugeben – die berechtigten Interessen des Auftraggebers angemessen berücksichtigt. Der BGH hat hierzu in dem hier besprochenen Urteil einige Hinweise gegeben:

• Die als unwirksam eingestufte Formulierung bestimmt, dass das Betretungsrecht in Abstimmung mit dem Auftraggeber besteht. Das wird so ausgelegt, dass der Architekt nicht jederzeit und sofort das Bauwerk betreten kann, sondern eben nur in Absprache mit dem Auftraggeber; so besteht für den Auftraggeber insbesondere die Möglichkeit, etwaig Möbel zu verstellen und/oder Bilder zu verhängen. Die Berücksichtigung dieses Interesses des Auftraggebers ist zwar erforderlich, führt aber nach BGH allein noch nicht zur Angemessenheit der Klausel.
• Nach der alten Formulierung konnte der Architekt das Bauwerk in einem beliebig langen Zeitraum auch nach Fertigstellung des Bauwerkes betreten, eine zeitliche Grenze bestand nicht. Das wird vom BGH kritisiert.
• Weiter beanstandet der BGH, dass der Architekt das Betretungsrecht beliebig häufig ausüben kann, d. h. die kassierte Klausel enthielt dort keine Beschränkung.
• Schließlich steht dem Architekten selbst dann ein Betretungsrecht nach der Klausel zu, wenn im Einzelfall die berechtigten und weit überwiegenden Interessen des Auftraggebers gegen ein Betretungsrecht sprechen würden. Der BGH kritisiert, dass hier keinerlei Abwägung zwischen den möglicherweise berechtigten Interessen des Architekten und den berechtigten Interessen des Auftraggebers erfolgt. Dabei sei zu berücksichtigen, dass das Betretungsrecht auch und gerade für den Fall formuliert sei, dass dem Architekten ein Urheberrecht an seinen Leistungen zum Bauwerk gar nicht zustehe und damit urheberrechtliche Aspekte in die Interessensabwägung auf Seiten des Architekten auch gar nicht einzubeziehen sein (vgl. zum Zugangsrecht gemäß § 25 Abs. 1 Urhebergesetz auch die Parallelbesprechung). 

Unter Berücksichtigung vorstehender Aspekte könnte eine Formulierung – ohne dass hier deren Wirksamkeit zugesagt werden kann – unter Umständen wie folgt lauten:
 
Der Auftragnehmer und/oder sein Fotograf sind nach Maßgabe der folgenden Regeln berechtigt, das Grundstück sowie das Bauwerk oder die bauliche Anlage (Objekt), in Abstimmung mit dem Auftraggeber zu betreten, um fotografische oder sonstige Aufnahmen zu fertigen (Betretungsrecht).  Das Betretungsrecht erlaubt das Betreten des Grundstücks sowie des Objekts in einem zeitlichen Umfang, wie er erforderlich ist, um angemessen einmalig fotografische oder sonstige Aufnahmen des Objekts herzustellen; hierbei ist unter Berücksichtigung von der Größe des Objekts sowie von Wetterverhältnissen und sonstigen Umständen auch ein mehrmaliges Betreten erlaubt, welches allerdings in der Regel innerhalb von 2 Wochen auszuüben ist. Berechtigte Geheimhaltungs- oder Sicherheitsinteressen des Auftraggebers (z.B. betreffend spezielle Sicherheitseinrichtungen, Tresorräume) sind bei der Betretung und Herstellung der Aufnahmen angemessen zu berücksichtigen. Das Betretungsrecht des Architekten erlischt drei Jahre nach nach Fertigstellung des Objekts. Eine Betretung des Objekts durch den Architekten/Fotografen scheidet im Einzelfall aus, wenn besondere und gewichtige Interessen des Auftraggebers, eine Betretung des Objekts durch den Architekten/Fotografen insgesamt zu vermeiden, die Interessen des Architekten an einer Betretung überwiegen. Unberührt bleiben gesetzliche, insbesondere urheberrechtliche Ansprüche.

Sollten für den Architekten bzw. Bauherrn bereits bei Vertragsabschluss besondere Bedürfnisse im Hinblick auf das Betretungsrecht erkennbar sein, müssten diese gesondert zwischen den Vertragsparteien bei Vertragsschluss berücksichtigt werden.

Verweise
Tipps und mehr
Vertrag / Allgemeine Geschäftsbedingungen / Architekt