Auftrag durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft: was gilt es zu beachten?

Hintergrund
Bei Vertragsabschlüssen mit bestimmten, besonderen Auftraggebern hat der Architekt jeweilige Besonderheiten zu berücksichtigen, z.B. bei öffentlichen Auftraggebern oder Kirchen die jeweiligen besonderen "Formvorschriften", bei Kapitalgesellschaften die richtige Vertretung. Auch bei Wohnungseigentümergemeinschaften gilt es für den Architekten, bestimmte Punkte nicht außer Acht zu lassen, um einen wirksamen Vertragsschluss zu gewährleisten.

Hinweis
Wohnungseigentümergemeinschaften können in gewissem Umfange Träger von Rechten und Pflichten sein. Der Verband kann entsprechend auch als Auftraggeber von Architektenleistungen in Betracht kommen. Jedenfalls folgende, wichtige Punkte sind für einen Architekten bei Vertragsschluss zu berücksichtigen:

• Der Verband – Wohnungseigentümergemeinschaft (oder nunmehr auch Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) – wird durch den Hausverwalter vertreten. Ein Abschluss direkt mit der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. dessen Mitgliedern ist nicht möglich (vgl. OLG Hamburg, Urteil vom 11.11.2020), es sei denn, dass ein Verwalter nicht bestellt ist.
• Ein WEG-Verwalter war in der Vergangenheit nicht ohne weiteres zur Beauftragung eines Architekten befugt bzw. bevollmächtigt. Jedenfalls über einfache, kleinere Reparaturmaßnahmen hinausgehende Maßnahmen an einem Objekt, hatte ein Verwalter grundsätzlich keine Vollmacht. Sollte also ein wirksamer Vertrag zwischen WEG und Architekt zustande kommen, so musste vorab die WEG einen entsprechenden Beschluss mit einer Bevollmächtigung des Verwalters fassen (vgl. KG, Urteil vom 9.11.2010). Mit der letzten Reform des Wohnungseigentumsgesetzes hat sich dies geändert: Die Verwaltervollmacht ist nunmehr nach außen unbeschränkt, nur für Grundstückskauf- und Darlehensverträge bedarf es noch eines Beschlusses der WEG, § 9b WEG. Im Innenverhältnis zur WEG sind die Befugnisse des Verwalters allerdings beschränkt, vgl. § 27 WEG; das muss aber einen Architekten nicht im Einzelnen interessieren, es sei denn, es lägen deutliche Hinweise für einen Missbrauch der Vollmacht durch den Verwalter vor.
• Es stellt sich für den Architekten die Frage, ob er gegenüber der WEG eine Widerrufsbelehrung auszusprechen hat (mindestens, wenn die Beauftragung durch den Verwalter außerhalb der Geschäftsräume des Architekten erfolgte). Der BGH hat in seinem Urteil vom 25.03.2015 (Az. VIII ZR 243/13) entschieden, dass eine WEG im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen dann einem Verbraucher gemäß § 13 BGB gleichzustellen sei, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehöre und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließe, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit diene. Weiter stellt der BGH klar, dass die WEG bei einem Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten in der Regel zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und nicht zu gewerblichen Zwecken handele. Dies dürfte entsprechend jedenfalls in der Regel auch für Beauftragungen eines Architekten gelten, wenn die Architektenleistungen der Werterhaltung oder Wertverbesserung des Objektes dienen (vgl. zur Abgrenzung zwischen privaten und gewerblichen Zwecken auch OLG Karlsruhe, Urteil vom 12.05.2023). Am Ende gilt hier auch: Besser einmal zu viel belehrt, als einmal zu wenig. Die Belehrung hat gegenüber dem Hausverwalter zu erfolgen.

Verweise
Tipps und mehr / Vertrag
Vertrag / Wirksamkeit / Widerruf gem. §§ 355, 312 ff. BGB
Vertrag / Zustandekommen des Vertrages