Architektenvertrag vor Grundstückskaufvertrag: Kann Koppelungsverbot widerlegt werden?

Der enge zeitliche Zusammenhang von Architektenvertrag und Grundstückskaufvertrag lässt regelmäßig bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen die Vermutung zu, dass das Koppelungsverbot einschlägig ist. Die Vermutung kann aber dadurch widerlegt werden, dass beim Erwerber des Grundstücks beim Abschluss des Architektenvertrages nicht mehr der Eindruck entsteht, er werde ohne den Architektenvertrag das Grundstück nicht erhalten.

Hintergrund
Haben Architekt und Bauherr einen Vertrag geschlossen, prägt dieser wesentlich das Rechtsverhältnis zwischen den Vertragsparteien.

Um rechtliche Wirkungen entfalten zu können, muß ein Vertrag wirksam zustande gekommen sein.

Gründe für die Unwirksamkeit eines Vertragsschlusses können sich aus vielfachen Umständen ergeben, bei einem Architektenvertrag insbesondere auch aus:
- dem Koppelungsverbot

Beispiel
(nach OLG Düsseldorf , Urt. v. 22.05.2007 - 21 U 186/06)
Ein Architekt vermittelt in einem Baugebiet Grundstücke. Ein Interessent wandte sich an den Architekten, der ihn mit dem Eigentümer eines Grundstückes, das der Architekt zu Bauland entwickelt hatte, zusammen brachte. Eigentümer und Interessent wurden sich über den Kauf einig. Der Interessent bat den Architekten, den Vertrag auf den Weg zu bringen, wobei auch die Wahl des Notars besprochen wurde. Danach erkundigte sich der Architekt beim Interessenten, ob der schon einen Architekten habe. Der Interessent verneinte, es kam daraufhin zu einem Architektenvertrag. Der notarielle Kaufvertrag wurde danach beurkundet. Der Architekt verlangt später für erbrachte Architektenleistungen Honorar. Der Interessent berief sich dagegen auf das Kopplungsverbot. Damit hatte der Interessent erstinstanzlich Erfolg. Das OLG hingegen gab dem Architekten recht. Der Architektenvertrag sein nicht wegen Verstoßes gegen das Kopplungsverbot nichtig. Unabhängig davon, dass die entsprechende Regelung des § 3 Satz 1 IngArchLG (Kopplungsverbot) nicht mehr unbedingt zeitgemäß sei, sei der Schutzzweck der Vorschrift in diesem Fall nicht berührt. Das Kopplungsverbot ist zwar zwecks eines effektiven Schutzes weit gefasst, um der Gefahr eines Wettbewerbsvorteils des Architekten bei knappen Baugrund zu begegnen. Wohl aber war im vorliegenden Fall der Interessent in seiner freien Willensentscheidung bei der Auswahl des Architekten nicht beeinträchtigt. Aus der maßgeblichen Sicht des Interessenten hätte er das Grundstück auch ohne den Architektenvertrag erhalten. Es konnte nicht mehr der Eindruck entstehen, dass er das Grundstück nicht erhalten würde, wenn er nicht den Architektenvertrag schließen würde.

Hinweis
Das Urteil zeigt auf, dass das Kopplungsverbot kein unüberwindbares Dogma ist. Auch das Kopplungsverbot ist mit Leben zu füllen. Wegen des weit gefassten Anwendungsbereichs des Kopplungsverbot gilt es allerdings für den Architekten, die naheliegenden Vermutungen für das Bestehen des Kopplungsverbotes insbesondere bezüglich des zeitlichen Zusammenhangs von Architekten- und Grundstücksvertrag zu widerlegen.

Verweise
Vertrag / Wirksamkeit / Kopplungsverbot
Vertrag
Vertrag / Wirksamkeit