Architekt veräußert eigenes Grundstück mit eigener Planung: Kopplungsverbot ?

Ein Verstoß gegen das Kopplungsverbot liegt nach bisheriger Rechtsprechung nicht vor, wenn das Architektenhonorar lediglich ein Kalkulationsposten für den Kaufpreis darstellt, ohne dass der Erwerb des Grundstücks von der Übernahme der Planung abhängig ist; dies gilt nach einem Urteil des KG selbst dann, wenn Architekt und Veräußerer identisch sind.

Hintergrund
Haben Architekt und Bauherr einen Vertrag geschlossen, prägt dieser wesentlich das Rechtsverhältnis zwischen den Vertragsparteien.

Um rechtliche Wirkungen entfalten zu können, muß ein Vertrag wirksam zustande gekommen sein.

Gründe für die Unwirksamkeit eines Vertragsschlusses können sich aus vielfachen Umständen ergeben, bei einem Architektenvertrag insbesondere auch aus:
- dem Koppelungsverbot

Beispiel
(nach KG , Urt. v. 09.12.2002 - 24 U 1059/00 -; BGH, Beschluss vom 25.09.2003 – VII ZR 5/02 (Nicht-Zulassungsbeschwerde zurückgewiesen).)
Ein Architekt erwirbt ein Grundstück. Für dieses Grundstück erbringt er eine Genehmigungsplanung. Die Genehmigung wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erteilt. Anschließend verkauft der Architekt das Grundstück mit den Planungsleistungen einschließlich Beschaffung der Baugenehmigung an eine im Immobiliengeschäft tätige GbR. In dem Kaufvertrag ist für die Planungsleistungen einschließlich Beschaffung der Baugenehmigung ein Kaufpreisanteil ausgewiesen i.H.v. brutto DM 456.000,00. Im weiteren verwendet die GbR die seitens des Architekten erstellten Planungsleistungen einschließlich der Baugenehmigung nicht. Nach Durchführung eines anderen Bauvorhabens verlangt die GbR vom Architekten den Kaufpreisanteil i.H.v. DM 456.000,00 zurück; sie ist der Auffassung, die vertragliche Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreisanteiles von DM 456.000,00 verstoße gegen das Kopplungsverbot.

Das Kammergericht weist die Berufung der GbR zurück. Ein Verstoß gegen das Kopplungsverbot liege nicht vor (das KG gibt für seine Ansicht zwei Argumente; siehe zu dem anderen Argument unter Vertrag / .. / Immobilien-GbR als Erwerber). Unter Bezugnahme auf ein früheres Urteil des BGH (Vertrag / .. / zulässige Abstandszahlung) führt das Kammergericht zunächst aus, dass ein Verstoß gegen das Kopplungsverbot nicht vorliege, wenn der Veräußerer des Grundstücks den Architekten bereits rechtsverbindlich beauftragt habe und das Architektenhonorar lediglich einen Kalkulationsposten für den Kaufpreis darstelle, ohne dass der Erwerb des Grundstücks von der Übernahme der Planung abhängig sei. Eine solche Konstellation liege hier vor. Das Architektenhonorar von brutto DM 456.000,00 sei nach den ausdrücklichen Bestimmungen im Grundstückskaufvertrag lediglich eine kalkulatorische Größe des gesamten Grundstückskaufpreises i.H.v. rd. DM 4,5 Mio. gewesen.

Sodann führt das Kammergericht weiter aus, dass es vorliegend auch keinen Unterschied mache, dass Architekt und Grundstückseigentümer identisch seien. Das Kammergericht meint, für den durch das Kopplungsverbot geschützten Wettbewerb der Architekten mache es keinen Unterschied, ob der kalkulatorische Wert der vor der Veräußerung des Grundstücks geleisteten Architektenplanung vom Veräußerer, der Architekt ist, selbst erbracht wird, oder ob der Veräußerer einen Architekten damit beauftragt habe.

Hinweis
Das Urteil steht nach Auffassung des Verfassers nicht im Einklang mit der bisherigen Rechtsprechung (vgl. hierzu insbesondere (Vertrag / .. / Vergütungspflicht des Erwerbers für bestehende Planung). Richtig ist zwar, dass der BGH (Vertrag / .. / zulässige Abstandszahlung) geurteilt hatte, dass das Kopplungsverbot nicht einschlägig sei, wenn ein Veräußerer des Grundstückes den Architekt bereits rechtsverbindlich beauftragt hatte und das Architektenhonorar lediglich ein Kalkulationsposten für den Kaufpreis darstellte; nicht jedoch hat der BGH entschieden, dass es keinen Unterschied mache, wenn Veräußerer und Architekt identisch seien. Vielmehr konnte man auf Grund der bisherigen Rechtsprechung eher davon ausgehen, dass das Kopplungsverbot allerdings einschlägig sein würde, wenn Architekt und Veräußerer identisch wären (vgl. z.B. BGH, Urteil vom 17.10.1982 BauR 1983, 93).

Umso wichtiger ist vorliegend festzustellen, dass der BGH die Nichtzulassungsbeschwerde gegen das Urteil des Kammergerichtes zurückgewiesen hat.Es ist allerdings nicht genau zu sagen, ob der BGH beide Argumentationen, die das KG für seine Ansicht vortrug nachvollzieht; für die Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde wäre es auch ausreichend gewesen, dass der BGH lediglich eine der beiden Argumentationsstränge des KG (einerseits Immobilien-GbR als Erwerber Vertrag / .. / Immobilien-GbR als Erwerber, andererseits Architektenhonorar lediglich als Kalkulationsposten) bejaht. Um eindeutig die Auffassung des BGH zur vorliegenden Problematik kennen lernen zu können, wird jedoch ein Urteil des BGH abzuwarten bleiben.


Für Architekten, die sich auf Grund des vorliegenden Urteils veranlasst sehen, selbst erworbene Grundstücke mit Architektenplanung zu veräußern, sei vorsorglich auf folgendes aufmerksam gemacht: Soweit ein Architektenhonorar als Kalkulationsposten eines Kaufpreises angesetzt wird, ist dieses u.U. nicht mehr als freiberufliche Einnahme zu werten; eine Zuordnung als gewerbliche Einnahme führt nicht nur zum Ansatz der Gewerbesteuer auch auf das anteilig angesetzte Architektenhonorar, sondern möglicherweise auch zu einer „Infektion“ sämtlicher sonstiger Architektenhonorareinnahmen (es sei denn sonstige freiberufliche Tätigkeiten des Architekten sind hinreichend deutlich von den gewerblichen Tätigkeiten des Architekten abgegrenzt). Jedenfalls sollte vorab ein Steuerberater konsultiert werden.

Im übrigen könnte die Planung eines Architekten für sich selbst, die Veräußerung dieser Planung mit dem Grundstück und die mögliche Verwendung der Planung durch den Erwerber zu einem Ausschluss des Haftpflichtversicherungsschutzes führen; soweit also der Architekt auf der Grundlage seiner mitveräußerten Planung vom Erwerber in Haftung genommen wird, muss er nach Ansicht des Verfassers mit einem Deckungsausschluss rechnen (vgl. hierzu auch Haftung / .. / Eigenbaubeteiligung).

Verweise
Vertrag / Wirksamkeit / Kopplungsverbot
Vertrag
Vertrag / Wirksamkeit