Architekt schuldet dem Bauherrn eine zutreffende Beratung über die voraussichtlichen Baukosten.

Der Architekt schuldet dem Bauherrn eine zutreffende Beratung über die voraussichtlichen Baukosten. Sind Kostenschätzungen zu besonderen Zwecken, wie zur Unterstützung von Kreditanträgen oder Förderanträgen, unzutreffend, so hat der Architekt im Rahmen der Beratungspflicht darauf hinzuweisen, dass diese Kostenschätzungen keine Grundlage für die Investitionsentscheidung sein können.

Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

Ein Sonderbereich der Architektenhaftung stellt die Haftung für Bausummenüberschreitungen dar.

Voraussetzung einer Haftung wegen Bausummenüberschreitung ist zunächst eine Pflichtverletzung des Architekten.

Beispiel
(nach BGH , Urt. v. 11.11.2004 - VII ZR 128/03)
Ein Architekt hatte mit dem Bauherrn einen Vertrag über die Architektenleistungen der Leistungsphasen 1 bis 9 des § 15 Abs. 2 HOAI geschlossen. Der Bauherr hatte sich auf der Grundlage einer sog. Kostenschätzung des Architekten zu zwei Sanierungsvarianten und einer Neubauvariante für die kostengünstige Sanierungsvariante in einer Größenordnung von DM 650.000 entschieden. Die Summe nannte der Architekt auch im Rahmen der Einreichung des Bauantrags.

Unmittelbar vor Vergabe der Bauleistungen erstellte der Architekt für die steuerrechtliche Abgrenzung der Baukosten für eigen- und fremdgenutzte Wohnungen eine Baukostenschätzung mit Baukosten in einer Größenordnung von DM 779.000. Das Bauvorhaben wurde durchgeführt und war einige Monate später bezugsfertig. Die Baukosten beliefen sich bei nur geringem Umfang von Planungsänderungen und Zusatzaufträgen auf Baukosten in einer Größenordnung von DM 1.921.000. Der Bauherr führt das im wesentliche auf die fehlerhafte Kostenberatung des Architekten vor Vergabe der Bauleistungen zurück. Der Architekt hätte die Kosten bereits im Rahmen der ersten Schätzung mit DM 1.340.000 ermitteln müssen. Der Bauherr hätte dann von dem Bauvorhaben Abstand genommen; - das auch noch wenn der Architekt zum Zeitpunkt des Bauantrages die Kosten richtigerweise auf etwa das doppelte geschätzt hätte. Die fehlerhafte Beratung sei für den Entschluss des Bauherrn zur Durchführung des Bauvorhabens ursächlich. Die bis dahin entstandenen Aufwendungen hätte der Bauherr dann noch durch Verkauf an einen konkret benannten Interessenten kompensieren können.

Nachdem das Berufungsgericht noch die Klage des Bauherrn abweist, weil eine mangelhafte Leistung des Architekten u.a. wegen fehlender Vereinbarung eines Kostenrahmens oder gemeinsamer Kostenvorstellung nicht angenommen werden könne, gibt der BGH dem Bauherrn dem Grunde nach Recht.
Bereits im Rahmen der Grundlagenermittlung besteht eine allgemeine Beratungspflicht über die Kosten des Bauvorhabens. Hat der Architekt die Vorlage verschiedener Kostenermittlungen, wie Kostenberechnung, Kostenanschlag und Kostenfeststellung übernommen, ist er jedenfalls in den Zeitpunkten, in denen diese Kostenermittlungen vorgelegt werden müssen, zu zutreffenden Kostenangaben verpflichtet. Legt der Architekt unabhängig davon fehlerhafte Kostenschätzungen zu besonderen Zwecken vor, so besteht eine gesteigerte Aufklärungspflicht über deren Fehler in diesem Zeitpunkt. Sie wird nicht dadurch gemindert, dass der Bauherr die Ungenauigkeit oder Fehlerhaftigkeit später erkennen kann. Allein in Ausnahmefällen kann die Aufklärungspflicht entfallen, wenn der Bauherr positive Kenntnis von den aufzuklärenden Umständen hat und auch in der Lage ist, die Konsequenzen für die weitere Planung und Durchführung des Bauvorhabens selbständig zu erkennen, so dass er einer Beratung durch den Architekten nicht bedarf.

Der Architekt hat den Bauherrn im Ergebnis schadenursächlich nicht darüber aufgeklärt, dass die Angaben im Bauantrag fehlerhaft sind. Die zu diesem Zeitpunkt vorzulegende Kostenberechnung, die über die Fehlerhaftigkeit und Unzuverlässigkeit der bisherigen Kostenangaben Auskunft gegeben hätte, hat der Architekt nicht vorgelegt. Aus dem Umstand, dass der Bauherr im Laufe der Bauausführung den deutlich werdenden Kostensteigerungen nicht widersprochen hat und das Bauvorhaben fortführen ließ, könne nach Ansicht des BGH nicht ohne Abwägung der gesamten Umstände geschlossen werden, dass er das Bauvorhaben in Kenntnis der hohen Kosten auch begonnen hätte. Das Berufungsgericht lasse unberücksichtigt, dass bei fortschreitendem Bauvorhaben ein wirtschaftlicher Zwang bestehen kann, das Bauvorhaben trotz steigender Kosten fortzuführen.

Sofern sich aus den Umständen nichts besonderes ergibt, darf der Besteller davon ausgehen, dass auch zu besonderen Zwecken abgegebene Kostenschätzungen zutreffend sind. Ist das nicht der Fall, muss der Architekt über die Schwächen der Kostenangaben aufklären. Er muss deshalb darüber aufklären, dass seine Kostenangaben im Bauantrag oder zur Unterstützung von Kreditanträgen sowie zur Sicherung von Förderungsmöglichkeiten ungenau oder sogar fehlerhaft und deshalb keine geeignete Grundlage für die Investitionsentscheidung sein können.

Hinweis
Die Bausummenthematik kommt auch und erst recht nach der neuen Rechtsprechung des BGH (s. hierzu unter Haftung / .. / Grundsatzurteil II) und der Schuldrechtsmodernisierung eine ganz bedeutende Stellung im Rahmen der Vertragspflichten des Architekten zu.

Verweise
Haftung / Lph 1-9 Bausummenüberschreitung / Pflichtverletzung
Haftung
Haftung / Lph 1-9 Aufklärungs- u. Beratungspflichten / steuerliche u. wirtschaftliche Ziele
Haftung / Lph 1-9 Bausummenüberschreitung