Architekt muss im Bauvertrag auf fünfjährige Gewährleistung hinwirken!

Nach Ansicht des OLG Nürnberg haftet ein Architekt dem Bauherrn, wenn er nicht darauf hinwirkt, statt einer zweijährigen Verjährungsfrist (VOB/B a.F.) die übliche fünfjährige Gewährleistungsfrist zu vereinbaren.

Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

In den Leistungsphasen 6 und 7 schuldet der Architekt eine ordnungsgemäße Vorbereitung und Mitwirkung bei der Vergabe.

Nach der Einholung und Prüfung von (mehreren) Angeboten ist insbesondere die Vorbereitung der Vertragsbedingungen haftungsträchtig.

Beispiel
(nach OLG Nürnberg , Urt. v. 13.11.2009 - 2 U 1566/06 (nicht rechtskräftig))
Ein Planer wird für die Sanierung eines Ärztehauses u. a. mit den Leistungsphasen 6 und 7 beauftragt. In diesem Rahmen wirkt er auch an der Vergabe der Haustechnik an ein Installateurunternehmen mit. Vor Ablauf von 5 Jahren nach Fertigstellung der Sanierung kommt es zu einem erheblichen Wasserschaden. Gegen das Sanitärunternehmen kann der Bauherr seine Schaden in Höhe von rund € 150.000,00 nicht geltend machen, da in dem Vertrag mit dem Sanitärunternehmen eine lediglich zweijährige Gewährleistungsfrist vereinbart und diese Frist schon länger abgelaufen ist. Daraufhin nimmt der Bauherr den Architekten mit dem Argument in Anspruch, dieser habe auf die Vereinbarung einer fünfjährigen Gewährleistungsfrist hinwirken müssen.
 
Das OLG Nürnberg gibt dem Bauherrn Recht. Dem Architekten obliege gegenüber dem Bauherrn eine Betreuungspflicht. Diese Verpflichtung setzte Kenntnisse nicht nur in der Bautechnik, sondern auch der Grundzüge des Werkvertragsrechtes und der VOB/B voraus. Im Rahmen der Vergabe sei der Architekt daher verpflichtet, darauf hinzuwirken, dass mit Bauunternehmen eine fünfjährige Verjährungsfrist vereinbart werde. Dies gelte jedenfalls bei Installationsarbeiten, bei denen Mängel typischerweise nicht sofort sondern erst nach Ablauf von möglicherweise mehreren Jahren erkennbar würden. Selbst wenn – wie der Architekt behaupte – der Text des Vertrages ihm vom Bauherrn einschließlich der zweijährigen Verjährung fertig vorgelegt worden sei, entlaste dies den Architekten nicht.

Hinweis
Das OLG Nürnberg stellt hohe Anforderungen an die Betreuungspflichten des Architekten. Es ist nach Ansicht des Verfassers allerdings nicht auszuschließen, dass sich andere Gerichte dieser Rechtsprechung anschließen werden. Dabei ist des Weiteren nicht völlig auszuschließen, dass eine solche, vom OLG Nürnberg konstatierte Betreuungspflicht den Architekten auch unter Geltung der neuen VOB/B mit ihrer vierjährigen Gewährleistung trifft; denn bei nicht wenigen Gewerken (z. B. Flachdächer, Fassaden) erscheint auch die vierjährige Gewährleistungsfrist (und wenn man es so will, selbst die fünfjährige) zu kurz. Hier schuldet der Architekt jedenfalls einem unbewanderten Bauherrn Beratung und Aufklärung. Vergleiche hierzu auch weiter bei den Hinweistexten zu Muster Bauvertrag.