Architekt hat über denkmalschutzrechtliches Genehmigungserfordernis aufzuklären

Ein mit Grundlagenermittlung und Entwurfsplanung beauftragter Architekt hat seinen Auftraggeber über ein etwaiges denkmalschutzrechtliches Genehmigungserfordernis aufzuklären.

Hintergrund
Der Architekt haftet bei Verletzung vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen.

In den Leistungsphasen 1 - 5 führen Planungsfehler zu einer Haftung des Architekten.

Ein besonderes Haftungsrisiko trifft den Architekten bei der Erstellung einer genehmigungsfähigen Planung

Beispiel
(nach OLG Frankfurt a. M. , Urt. v. 25.04.2022 - 29 U 185/20)
Ein Architekt wird beauftragt mit den Leistungsphasen 1-8 für den Umbau und die Modernisierung einer Dachgeschosswohnung. Die Sanierungs- und Umbaumaßnahme bedürfte einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung. Hierüber seine Bauherren rechtzeitig zu unterrichten, unterlässt der Architekt. Später machen die Bauherren gegenüber einem Resthonoraranspruch des Architekten Schadensersatzansprüche wegen eines behaupteten Steuerschadens geltend: Wären sie rechtzeitig informiert worden, so hätten sie die Gesamtkosten des Bauvorhabens im Wege einer Sonderabschreibung nach § 7 EStG fördern lassen; die Förderung hätte einen Betrag in Höhe von rund Euro 5000 ausgemacht.

Das Oberlandesgericht Frankfurt nimmt zwar eine Pflichtverletzung des Architekten im Hinblick auf eine Aufklärung der Bauherren an, verneint aber einen Schadensersatzanspruch der Bauherren: Eine Verletzung einer Aufklärungspflicht des Architekten über ein etwaiges denkmalschutzrechtliches Genehmigungserfordernis verpflichte mangels besonderer Abreden nicht zum Ersatz reiner Vermögensschäden, die aus dem Verlust steuerlicher Vergünstigungen resultierten.

Hinweis
Ein Architekt hat grundsätzlich die Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens zu prüfen und dieselbe im Rahmen seiner Entwurfs- und Genehmigungsplanung herbeizuführen; dies gilt grundsätzlich zunächst einmal unabhängig von der Art des Bauvorhabens und der Lage des Grundstückes (vgl. BGH, Urteil vom 25.03.1999). Alleine die Tatsache, dass die Herbeiführung der Genehmigungsfähigkeit die Lösung schwieriger, z.B. immissionsrechtlicher oder naturschutzrechtlicher, Fragen beinhaltet, entlässt den Architekten nicht aus seiner Verpflichtung; auch hier schuldet der Architekt mindestens einen Hinweis an den Bauherrn, dass dieser sich gesondert beraten lassen muss (vgl. beispielhaft BGH, Urteil vom 21.06.2001; anders, aber wohl falsch KG Berlin, Urteil vom 20.03.2006). Die Pflicht zur Herstellung der Genehmigungsfähigkeit umfasst sämtliche zur Durchführung des Bauvorhabens erforderlichen Genehmigungen, also gegebenenfalls nicht ausschließlich die bauaufsichtliche Baugenehmigung (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.06.2005). Entsprechend ist es richtig und nachvollziehbar, dass der Architekt auch das Erfordernis einer (gegebenenfalls gesonderten) denkmalschutzrechtlichen Genehmigung prüfen muss. Die Prüfungspflicht bzw. die Pflicht zur Erstellung einer entsprechenden genehmigungsfähigen Planung trifft den Architekten ab Leistungsphase 1 und auch, wenn ihm Leistungsphase 4 gar nicht übertragen wurde, sondern lediglich Leistungsphasen 1-3 (das stellte das OLG Frankfurt in vorliegendem Fall ausdrücklich noch einmal klar).

Ob der Architekt – wie das OLG Frankfurt meint –für Steuerschäden nicht haftet, weil er keine allgemeine Verpflichtung habe, in jeder Hinsicht die Vermögensinteressen des Bauherrn wahrzunehmen, erscheint mindestens fragwürdig.